Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, das noch nicht gebaut ist, schließt keinen gewöhnlichen Kaufvertrag ab. Der Bauträgervertrag verbindet zwei Vertragstypen miteinander: den Kauf des Grundstücks oder Miteigentumsanteils und den Werkvertrag über die Errichtung des Gebäudes. Beides wird in einer notariell beurkundeten Urkunde zusammengefasst, und die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) legt fest, wie und wann gezahlt werden darf.
Was im Vertrag stehen muss
Das Herzstück des Bauträgervertrags ist die Baubeschreibung. Sie legt fest, was genau gebaut wird: Materialien, Ausstattungsstandards, technische Anlagen, Qualitäten. Was dort nicht steht, kann der Bauträger nach eigenem Ermessen ausführen. Pläne, also Grundrisse, Ansichten und Schnitte, werden als verbindliche Anlagen beigefügt und sind Teil des Vertrags. Käufer sollten diese Unterlagen vor der Beurkundung mit derselben Sorgfalt lesen wie den Vertragstext selbst. Aus der Planungspraxis kennen wir Fälle, in denen eine unscheinbar formulierte Baubeschreibung hinterher zu erheblichen Enttäuschungen geführt hat.
Zahlungsplan: Raten nur gegen Baufortschritt
Die MaBV schreibt vor, dass Zahlungen an den Bauträger ausschließlich nach dem tatsächlichen Baufortschritt fällig werden dürfen. Die erste Rate darf frühestens nach Beginn der Erdarbeiten abgerufen werden und ist auf 30 Prozent des Kaufpreises begrenzt. Weitere Raten folgen nach fest definierten Bauabschnitten, zum Beispiel nach dem Rohbau, dem Dachausbau oder dem Innenausbau. Die Schlussrate wird erst nach vollständiger Fertigstellung und Abnahme fällig. Üblich ist außerdem ein Sicherheitseinbehalt von 5 Prozent, der erst freigegeben wird, wenn nachgewiesene Mängel beseitigt sind.
Wie Käufer abgesichert sind
Vor der ersten Zahlung muss im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen sein. Sie sichert Ihren Eigentumsanspruch, solange das Gebäude noch nicht auf Ihren Namen umgeschrieben ist. Ergänzend dazu verlangt die MaBV eine Freistellungserklärung der finanzierenden Bank des Bauträgers: Damit wird sichergestellt, dass das Grundstück aus einer eventuellen Globalbelastung herausgelöst wird und nicht mit den Schulden des Bauträgers belastet bleibt. Für den Fall einer Insolvenz des Bauträgers vor Fertigstellung schützt eine Fertigstellungsbürgschaft. Ob und in welcher Form sie gestellt wird, steht im Vertrag und sollte vor der Unterschrift geprüft werden.
Nach der Abnahme gilt eine fünfjährige Gewährleistungsfrist für Baumängel. Das Grundbuchamt für Immobilien im Remstal ist seit 2017 zentral beim Amtsgericht Waiblingen angesiedelt, auch wenn die Immobilie in Fellbach oder Kernen liegt. Die Notarkosten richten sich bundeseinheitlich nach dem GNotKG, variieren also nicht nach Region.