Ein Bauträger kauft ein Grundstück, entwickelt ein Bauprojekt, übernimmt Planung, Genehmigung und Bauausführung und verkauft die fertigen Einheiten an Endkäufer. Der entscheidende Unterschied zu einem gewöhnlichen Verkauf: Sie erwerben oft etwas, das beim Vertragsschluss noch nicht existiert. Weil damit erhebliche Risiken verbunden sind, regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) den Ablauf verbindlich zum Schutz der Käufer.
Was im Bauträgervertrag drinstehen muss
Der Kaufvertrag umfasst Grundstück und Gebäude in einem einzigen Dokument. Er muss notariell beurkundet werden: Der Notar verliest den Vertrag, prüft die Identitäten und erklärt die Rechtsfolgen. Verbrauchern steht danach ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu.
Zentrale Bestandteile sind eine detaillierte Baubeschreibung mit Grundrissen, Materialangaben und Ausstattung sowie ein verbindlicher Fertigstellungstermin. Enthält der Vertrag eine Vertragsstrafe für den Fall von Verzögerungen, ist das ein gutes Zeichen: Bauträger, die das ablehnen, sollten Sie stutzig machen. Sofort nach Vertragsschluss wird eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Sie verhindert, dass das Grundstück in der Zwischenzeit anderweitig verkauft oder belastet werden kann. Zuständig dafür ist in unserer Region seit 2017 das Grundbuchamt beim Amtsgericht Waiblingen.
Der MaBV-Zahlungsplan: Schritt für Schritt mit dem Baufortschritt
Die MaBV schreibt vor, dass Anzahlungen gestaffelt nach Baufortschritt fällig werden und insgesamt 90 Prozent des Kaufpreises vor Übergabe nicht überschreiten dürfen. Die restlichen 10 Prozent werden erst nach der Abnahme fällig. Ein typischer Plan sieht sieben Raten vor:
- 30 % nach Baubeginn
- 28 % nach Fertigstellung des Rohbaus
- 8 % nach Dach und Fenster
- 3 % nach Estrich
- 10 % nach Heizung und Sanitär
- 6 % nach Fliesen und Innenputz
- 5 % bei Bezugsfertigkeit
- 10 % nach Abnahme
Vor der ersten Zahlung muss der Bauträger entweder eine Bankbürgschaft oder eine Freistellungserklärung des Grundstücksgläubigers vorlegen. Fehlt beides, zahlen Sie nicht.
Wo das Modell teuer werden kann
Aus der Planung kennen wir die klassischen Schwachstellen: Baubeschreibungen, die Ausstattungsmerkmale nur vage umreißen, ermöglichen es dem Bauträger, im Laufe des Projekts auf günstigere Materialien umzuschwenken. Was bei Vertragsschluss nach Parkett klingt, kann bei Übergabe Laminat sein, wenn der Vertrag nicht präzise genug formuliert ist.
Sonderwünsche werden fast immer mit erheblichen Aufschlägen berechnet. Außenanlagen, Tiefgaragenstellplätze und Kellerabteile sind häufig nicht im Grundpreis enthalten. Wer parallel noch zur Miete wohnt und auf Fertigstellung wartet, trägt außerdem das Risiko doppelter Belastung, wenn sich der Bau verzögert.
Das schwerwiegendste Szenario bleibt die Insolvenz des Bauträgers. Dann stoppt der Bau, die Fertigstellung wird unsicher, und wer keine erstklassigen Sicherheiten hat, verliert im schlechtesten Fall geleistete Anzahlungen. Die MaBV reduziert dieses Risiko, eliminiert es nicht.
Bonität des Bauträgers prüfen, bevor Sie unterschreiben
Schauen Sie sich abgeschlossene Projekte des Unternehmens an und sprechen Sie mit Käufern, die dort bereits wohnen. Fragen Sie nach Termintreue und Mängelabwicklung. Im Handelsregister können Sie Jahresabschlüsse einsehen; eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent gilt als solides Zeichen. Bonitätsauskünfte über Anbieter wie Creditreform kosten wenig und geben schnell Auskunft.
Ein weiteres Signal: Mit welchen Banken arbeitet der Bauträger bei der Projektfinanzierung zusammen? Etablierte Kreditinstitute, die das Vorhaben finanzieren, haben ihrerseits die Bonität des Bauträgers geprüft. Und: Kaufen Sie möglichst erst, wenn die Baugenehmigung vorliegt und der Bau tatsächlich begonnen hat.
Steuerliche Seite für Käufer im Rems-Murr-Kreis
Beim Bauträgerkauf wird die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis fällig, also auf Grundstück und Gebäude zusammen. Eine Aufteilung, wie sie bei manchen Privatverkäufen möglich ist, scheidet hier aus. In Baden-Württemberg beträgt der Steuersatz 5,0 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro sind das 30.000 Euro, zahlbar innerhalb eines Monats nach Vertragsschluss. Das ist regelmäßig der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten.
Wer die Wohnung später vermietet, kann das Gebäude über die Abschreibung (AfA) steuerlich geltend machen, den Grundstücksanteil jedoch nicht. Bei Eigennutzung entfällt die AfA vollständig. Wer innerhalb von zehn Jahren verkauft, zahlt Spekulationssteuer. Ausgenommen ist, wer die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt hat. Für die konkrete steuerliche Planung empfiehlt sich ein Steuerberater.