Eine Anzahlung ist ein Geldbetrag, den der Käufer leistet, bevor der Verkäufer oder Auftragnehmer seine volle Gegenleistung erbracht hat. Im Immobilienbereich begegnet Ihnen das Thema vor allem beim Kauf vom Bauträger oder bei Bauverträgen, wo Material und Arbeit vorfinanziert werden müssen. Der Grundsatz klingt schlicht, die Risiken dahinter sind es nicht.
Beim Bauträgerkauf: feste Stufen statt freie Vereinbarung
Wer neu gebautes Eigentum vom Bauträger kauft, zahlt den Kaufpreis nicht auf einmal, sondern in Raten nach Baufortschritt. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) legt diese Stufen gesetzlich fest und schützt Sie damit vor überhöhten Vorauszahlungen.
Die erste Rate von bis zu 30 Prozent des Kaufpreises wird erst fällig, wenn die Erdarbeiten begonnen haben, alle Genehmigungen vorliegen und die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Danach folgen weitere Raten, die an konkrete Bauabschnitte gebunden sind: Rohbaufertigstellung, Dachabschluss, Rohinstallation, Fenstereinbau, Innenputz, Estrich. Die letzte Rate darf der Bauträger erst nach vollständiger und mängelfreier Abnahme beanspruchen. Dieses Stufenmodell verhindert, dass Sie für Leistungen bezahlen, die noch gar nicht erbracht wurden.
Bürgschaft: die wichtigste Absicherung
Die MaBV-Staffelung allein schützt Sie nicht vollständig, wenn der Bauträger insolvent wird. Deshalb sollten Sie vor jeder Ratenzahlung eine Anzahlungsbürgschaft oder Vertragserfüllungsbürgschaft einer Bank in Händen halten. Diese garantiert Ihnen die Rückzahlung geleisteter Beträge, falls der Bauträger nicht mehr liefern kann.
Auf die Formulierung kommt es an: Die Bürgschaft muss selbstschuldnerisch ausgestellt sein und auf die Einrede der Vorausklage verzichten. Das bedeutet, Sie können die Bank direkt in Anspruch nehmen, ohne erst jahrelang den Insolvenzverwalter zu verklagen. Nehmen Sie die Bürgschaftsurkunde im Original entgegen, bevor Sie zahlen, und bewahren Sie sie sorgfältig auf. Die Kosten für die Bürgschaft trägt üblicherweise der Bauträger, auch wenn sie letztlich über den Kaufpreis eingepreist sein können.
Was passiert ohne Sicherheiten
Bei einer Insolvenz ohne vertragliche Absicherung werden Sie zum gewöhnlichen Insolvenzgläubiger. Die Quote, mit der Gläubiger in solchen Verfahren bedient werden, liegt häufig im einstelligen Prozentbereich. Dazu kommen die Mehrkosten für die Fertigstellung durch ein anderes Unternehmen und die Zeit, die ein Insolvenzverfahren in Anspruch nimmt.
Vorsicht ist angebracht, wenn ein Bauträger auf Vorauszahlungen drängt, die über die MaBV-Sätze hinausgehen. Das kann ein Hinweis auf Liquiditätsprobleme sein. Prüfen Sie die Bonität Ihres Vertragspartners vor Unterschrift: Handelsregisterauszug, Wirtschaftsauskunft und Referenzen anderer Käufer kosten wenig Zeit und können viel Schaden abwenden.
Praktisch umgesetzt
Stimmen Sie den Zahlungsplan Ihres Kaufvertrags mit dem Auszahlungsplan Ihrer Bank ab. Wenn die Raten aus dem Bauvertrag zeitlich nicht mit den Abrufterminen Ihres Darlehens übereinstimmen, entstehen unnötige Bereitstellungszinsen. Vor jeder Rate lohnt sich ein Blick auf die Baustelle, am besten dokumentiert mit Fotos und Datum.
Aus der Planung kennen wir Projekte, bei denen Bauabschnitte auf dem Papier als abgeschlossen galten, die Realität auf der Baustelle aber ein anderes Bild zeigte. Zahlen Sie deshalb nie auf Zuruf, sondern immer erst nach eigener Prüfung des Baufortschritts. Zahlen Sie ausschließlich auf das im Vertrag genannte Firmenkonto, nie bar und nie auf Privatkonten. Alle Belege gehören aufbewahrt, für die Steuererklärung und für den Fall, dass es zu einem Rechtsstreit kommt.
Bei komplexen Verträgen empfiehlt sich die Prüfung durch einen auf Baurecht spezialisierten Fachanwalt. Der Aufwand dafür ist überschaubar und steht in keinem Verhältnis zu dem, was im Ernstfall auf dem Spiel steht.