Die Grundflächenzahl, kurz GRZ, gibt an, welcher Anteil eines Grundstücks von Gebäuden und baulichen Anlagen bedeckt werden darf. Eine GRZ von 0,4 bedeutet: Auf 40 Prozent der Grundstücksfläche darf Boden versiegelt werden. Festgelegt wird dieser Wert im Bebauungsplan, wo er als verbindliche Obergrenze gilt. Für Eigentümer ist die GRZ damit eine der ersten Kennzahlen, die über das Entwicklungspotenzial eines Grundstücks entscheidet.
Was die GRZ rechtlich bedeutet
Die gesetzliche Grundlage liegt in § 19 der Baunutzungsverordnung (BauNVO), die bundesweit gilt. Die BauNVO legt je nach Gebietsart unterschiedliche Höchstwerte fest: In reinen und allgemeinen Wohngebieten sind maximal 0,4 zulässig, in Mischgebieten 0,6, in urbanen Gebieten und Gewerbegebieten 0,8 und in Kerngebieten bis zu 1,0. Die Gemeinde kann im Bebauungsplan auch niedrigere Werte festschreiben, aber nie höhere.
Gemessen wird die Grundfläche nach den Außenkanten der Außenwände in Bodennähe. Auskragende Balkone oder Erker fließen dabei nicht ein.
Wie die Berechnung funktioniert
Die maximale Grundfläche ergibt sich aus einer einfachen Multiplikation: Grundstücksfläche mal GRZ. Ein Grundstück mit 600 Quadratmetern und einer GRZ von 0,3 lässt also ein Gebäude mit bis zu 180 Quadratmetern Grundfläche zu.
Dazu kommt eine Besonderheit aus § 19 Abs. 4 BauNVO: Garagen, Stellplätze und deren Zufahrten sowie bestimmte Nebenanlagen dürfen die zulässige Grundfläche um bis zu 50 Prozent überschreiten. Eine absolute Grenze zieht das Gesetz bei einer Gesamt-GRZ von 0,8. Wer einen Carport oder eine Garage plant, sollte diese Reserve von Anfang an einkalkulieren, denn sie kann am Ende darüber entscheiden, ob das Projekt genehmigungsfähig ist.
GRZ und Geschossflächenzahl: zwei Größen, eine Entscheidung
Die GRZ regelt die horizontale Ausdehnung eines Gebäudes, die Geschossflächenzahl (GFZ) die vertikale. Beide wirken unabhängig voneinander, und maßgeblich ist immer die Kennzahl, die im konkreten Fall enger zieht. Wer nur auf die GRZ schaut, übersieht möglicherweise, dass die GFZ ein größeres Volumen ohnehin ausschließt. Hinzu kommen Gebäudehöhe, Vollgeschosszahl und Abstandsflächen nach der Landesbauordnung Baden-Württemberg. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen eine günstige GRZ auf dem Papier großzügig wirkt, das Zusammenspiel der übrigen Festsetzungen den Spielraum dann aber deutlich enger macht.
Was die GRZ für den Grundstückswert bedeutet
Eine höhere GRZ erlaubt mehr Grundfläche bei gleicher Grundstücksgröße, was sich direkt auf den Wert auswirkt. Bodenrichtwerte, die im Rems-Murr-Kreis über BORIS-BW kostenlos abrufbar sind, beziehen sich auf bestimmte Nutzungsannahmen. Weicht die tatsächlich zulässige GRZ davon ab, ist eine Anpassung bei der Wertermittlung nötig. Der Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises, für Fellbach der eigene städtische Gutachterausschuss, berücksichtigt diese Faktoren bei der Ableitung von Bodenrichtwerten.
Entwicklungspotenzial durch eine spätere Bebauungsplanänderung kann eine GRZ nachträglich erhöhen. Die Planungshoheit liegt bei der Gemeinde und ist weder garantiert noch schnell erreichbar. Wer ein Grundstück kauft und auf künftige Nachverdichtung spekuliert, sollte das als ungesichertes Potenzial einpreisen.
Was Sie vor dem Kauf oder einer Erweiterung prüfen sollten
Schauen Sie vor jeder Investitionsentscheidung in den Bebauungsplan: Wie hoch ist die festgesetzte GRZ, und wie viel Grundfläche ist bereits bebaut? Die Differenz zeigt, welcher Spielraum für einen Anbau, ein Nebengebäude oder einen Ersatzneubau noch vorhanden ist. Gerade bei älteren Bestandsgebäuden im Remstal ist diese Reserve manchmal größer als gedacht, manchmal aber auch schon durch Garagen und Terrassen vollständig ausgeschöpft.
Die zuständige Baurechtsbehörde ist in Fellbach und Waiblingen die jeweilige Stadtverwaltung als große Kreisstadt, für Kernen im Remstal das Landratsamt Rems-Murr-Kreis. Dort können Sie den Bebauungsplan einsehen und eine Voranfrage stellen, bevor teure Planungsarbeit beginnt.