Der Bebauungsplan ist der verbindliche Teil der kommunalen Bauleitplanung. Er wird aus dem übergeordneten Flächennutzungsplan entwickelt und setzt fest, was auf einem bestimmten Grundstück gebaut werden darf, in welchem Umfang und in welcher Form. Für Eigentümer ist er das entscheidende Dokument: Was der B-Plan nicht erlaubt, wird in der Regel nicht genehmigt.
Was im Bebauungsplan steht
Der Plan besteht aus einer Planzeichnung und einem Textteil. Gemeinsam regeln sie die Art der baulichen Nutzung (etwa reines Wohngebiet oder allgemeines Wohngebiet), das Maß der Nutzung (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Gebäudehöhe), die Bauweise sowie die überbaubare Grundstücksfläche, die durch Baugrenzen und Baulinien definiert wird.
Darüber hinaus können Festsetzungen zur Dachform, zur Firstrichtung, zur Zahl der Vollgeschosse oder zur Fassadengestaltung enthalten sein. Manche Pläne regeln auch Stellplätze, Grünflächen oder Bepflanzungspflichten. Alle diese Festsetzungen gelten für jeden, der auf dem Grundstück bauen will, ohne Ausnahme.
Wie ein Bebauungsplan entsteht
Das Aufstellungsverfahren ist gesetzlich geregelt und dauert je nach Gemeinde und Komplexität mehrere Jahre. Nach dem Aufstellungsbeschluss des Gemeinderats wird ein Entwurf erarbeitet und öffentlich ausgelegt. In dieser Phase können Bürgerinnen und Bürger sowie Behörden Stellungnahmen einreichen.
Die Gemeinde muss alle eingegangenen Einwendungen abwägen und dokumentieren. Danach beschließt der Gemeinderat den Plan als Satzung. Mit der öffentlichen Bekanntmachung tritt er in Kraft. Im Rems-Murr-Kreis liegt die Planungshoheit bei der jeweiligen Gemeinde. Wer frühzeitig von einer geplanten Änderung erfährt, hat die Möglichkeit, eigene Interessen im Beteiligungsverfahren einzubringen.
Welche Typen es gibt
Der qualifizierte Bebauungsplan ist der häufigste: Er enthält vollständige Festsetzungen zu Nutzungsart, Nutzungsmaß, überbaubarer Fläche und Erschließung und schafft damit für sich allein Baurecht. Der einfache Bebauungsplan regelt nur einzelne Aspekte; für alles andere gelten dann ergänzend die allgemeinen Zulässigkeitsregeln des Baugesetzbuchs.
Daneben gibt es vorhabenbezogene Bebauungspläne, die auf Initiative eines konkreten Investors für ein bestimmtes Projekt aufgestellt werden. Sie ermöglichen ein beschleunigtes Verfahren, sind aber an das jeweilige Vorhaben gebunden.
Was der B-Plan für Sie als Eigentümer bedeutet
Bevor Sie ein Grundstück kaufen, erweitern oder umnutzen wollen, sollten Sie den geltenden Bebauungsplan kennen. Er bestimmt maßgeblich den Wert des Grundstücks: Ein Grundstück in Fellbach oder Kernen im Remstal mit einem Bodenrichtwert im oberen Bereich bringt wenig, wenn der B-Plan nur eingeschossige Bebauung erlaubt und die Nachfrage auf zweigeschossige Häuser ausgerichtet ist.
Bestehende Gebäude genießen Bestandsschutz, auch wenn neue Festsetzungen dagegen verstoßen würden. Sobald Sie aber anbauen, aufstocken oder umbauen wollen, gilt der aktuelle B-Plan. Abweichungen sind in engen Grenzen durch eine Befreiung möglich; einen Anspruch darauf gibt es nicht.
Den zuständigen Bebauungsplan erhalten Sie bei der jeweiligen Baurechtsbehörde: In Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte ist das die städtische untere Baurechtsbehörde, in Kernen im Remstal das Landratsamt Rems-Murr-Kreis. Viele Gemeinden stellen die Pläne auch im Internet zur Verfügung. Wir schauen uns den B-Plan bei jeder Bewertung als eines der ersten Dokumente an, weil er die Spielräume für Entwicklung und damit den Marktwert direkt beeinflusst.