Wer ein Gebäude errichtet, zahlt mehr als den reinen Baupreis. Baunebenkosten sind alle Aufwendungen, die rund um die eigentliche Bautätigkeit entstehen: von der ersten Planskizze bis zur Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Die DIN 276 fasst sie in der Kostengruppe 700 zusammen. In der Praxis machen sie 15–20 Prozent der reinen Baukosten aus, was bei einem typischen Einfamilienhaus im Remstal schnell fünf- bis sechsstellige Beträge ergibt.
Planungs- und Gutachterkosten
Der größte Posten innerhalb der Baunebenkosten ist das Architektenhonorar. Es richtet sich nach der HOAI und bewegt sich je nach Leistungsumfang und Objektgröße grob im Bereich von 10–15 Prozent der Baukosten. Wer alle neun Leistungsphasen beauftragt, also von der Vorplanung bis zur Abnahme, zahlt entsprechend mehr als jemand, der nur die Genehmigungsplanung abnimmt.
Dazu kommen der Tragwerksplaner (Statiker) mit etwa 1–3 Prozent, ein Haustechnikplaner für Heizung, Sanitär und Elektro sowie ein Bodengutachten, das vor allem bei Hanglagen am Kappelberg oder auf früher landwirtschaftlich genutzten Flächen im Rems-Murr-Kreis keine Selbstverständlichkeit ist. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen ein unerwarteter Bodenbefund die Gründungskosten erheblich in die Höhe getrieben hat. Für die amtliche Vermessung und Abmarkung sind weitere 1.000–3.000 Euro einzuplanen.
Genehmigungs- und Prüfkosten
Die Baugenehmigungsgebühr berechnet sich nach der Bausumme und liegt typischerweise zwischen 0,2 und 0,5 Prozent davon. Für Bauvorhaben in Fellbach und Waiblingen ist die jeweilige untere Baurechtsbehörde der Großen Kreisstadt zuständig. Wer in Kernen im Remstal baut, wendet sich ans Landratsamt Rems-Murr-Kreis. Es gilt die Landesbauordnung Baden-Württemberg, nicht die Musterbauordnung anderer Länder, was bei bestimmten Nachweispflichten einen Unterschied machen kann.
Hinzu kommen Kosten für die Prüfstatik, Abnahmen durch Schornsteinfeger oder Energieberater sowie bei Bedarf eine unabhängige Baubegleitung zur Qualitätskontrolle. Gerade wer keine baurechtliche Erfahrung hat, unterschätzt diesen Posten regelmäßig.
Finanzierungsnebenkosten
Wer sein Bauvorhaben über ein Darlehen finanziert, zahlt während der Bauzeit Bereitstellungszinsen auf noch nicht abgerufene Beträge. Je länger sich der Bau hinzieht, desto teurer wird dieser Posten. Dazu kommt ein mögliches Disagio sowie die Kosten für die Grundschuldbestellung beim Notar und deren Eintragung ins Grundbuch. Das Grundbuchamt ist seit 2017 zentral beim Amtsgericht Waiblingen geführt, nicht mehr in Fellbach. Die Notargebühren sind bundeseinheitlich nach dem GNotKG geregelt, es gibt also keinen regionalen Unterschied.
Erschließung und Außenanlage
Wenn ein Grundstück noch nicht vollständig erschlossen ist, können Anschlusskosten für Strom, Wasser, Abwasser und Gas erheblich ins Gewicht fallen. Auch Baustrom, Bauwasser und Baustelleneinrichtung wie Container und Bauzaun verursachen laufende Kosten, die in frühen Budgets oft fehlen.
Außenanlagen, also Garten, Terrasse, Einfahrt und Einfriedung, werden häufig auf später verschoben und dann aus dem laufenden Einkommen finanziert. Das ist eine legitime Entscheidung, aber keine Ersparnis: Diese Kosten entstehen so oder so. Wer sie von Anfang an einplant, vermeidet böse Überraschungen kurz nach dem Einzug.