Immobilienfinanzierung bedeutet, alle Mittel, die Sie für den Kauf oder Bau einer Immobilie benötigen, in einer tragfähigen Struktur zusammenzuführen. Dabei spielen Eigenkapital, Bankdarlehen und öffentliche Förderprogramme zusammen. Wer diese drei Bausteine sorgfältig aufeinander abstimmt, vermeidet finanzielle Engpässe schon vor dem Notartermin.
Was Sie an Eigenkapital mitbringen sollten
Als Faustregel gilt: Die gesamten Kaufnebenkosten sollten aus eigenen Mitteln stammen. In Baden-Württemberg sind das allein 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer, dazu Notar, Grundbuchamt und je nach Transaktion Maklerprovision. Zusammen kommen schnell 12 bis 15 Prozent des Kaufpreises zusammen, die kein Bankdarlehen übernimmt.
Darüber hinaus verbessert jeder weitere Eigenkapitalanteil Ihre Zinskonditionen spürbar. Liegt der sogenannte Beleihungsauslauf unter 60 Prozent, also das Darlehen unter 60 Prozent des Beleihungswertes, erhalten Sie bei den meisten Banken die günstigsten Konditionen. Vollfinanzierungen sind möglich, aber merklich teurer und setzen eine sehr gute Bonität voraus.
Eigenkapital kann aus verschiedenen Quellen kommen: Ersparnisse und Wertpapiere sind die gängigsten, aber auch Bausparverträge, Lebensversicherungen, Schenkungen oder Eigenleistungen am Bau werden von vielen Banken angerechnet. Aus der Planungspraxis kennen wir Fälle, in denen gut dokumentierte Eigenleistungen den Beleihungsauslauf um mehrere Prozentpunkte gesenkt haben.
Bankdarlehen: Laufzeit, Zinsbindung und Tilgung
Das klassische Annuitätendarlehen mit konstanter monatlicher Rate ist für die meisten Käufer die praktischste Lösung. Sie wissen von Anfang an, was Sie monatlich zahlen, und können sicher planen.
Zwei Stellschrauben verdienen besondere Aufmerksamkeit:
- Zinsbindungsdauer: Kurze Bindungen (5–10 Jahre) starten oft günstiger, tragen aber das Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung. Lange Bindungen (15–20 Jahre) kosten etwas mehr, geben aber Planungssicherheit. Nach zehn Jahren können Sie ein Darlehen unabhängig von der vereinbarten Laufzeit mit sechs Monaten Frist kündigen.
- Anfängliche Tilgung: Wer nur 1 Prozent tilgt, zahlt sehr lange. Realistisch und sinnvoll sind mindestens 2–3 Prozent Anfangstilgung. Jeder Prozentpunkt mehr verkürzt die Laufzeit erheblich und spart Zinskosten.
Vereinbaren Sie außerdem das Recht auf Sondertilgungen, üblicherweise 5–10 Prozent der Darlehenssumme jährlich. Das kostet in der Regel nichts extra und gibt Ihnen Spielraum, falls Sie eine Erbschaft oder eine Bonuszahlung sinnvoll einsetzen wollen.
Förderprogramme gezielt nutzen
KfW-Programme sind kein Luxus für Großprojekte, sondern für viele Standardkäufe und Sanierungen zugänglich. Zinsgünstige Kredite gibt es für energieeffizientes Bauen, für Sanierungen und für den Kauf selbstgenutzten Wohneigentums. BAFA-Zuschüsse greifen beim Heizungsaustausch, Wohn-Riester kann steuerliche Vorteile bringen.
Der Haken: Fördermittel müssen vor Beginn der Maßnahme beantragt werden. Wer zuerst kauft oder baut und dann fragt, bekommt meist nichts mehr. Klären Sie daher frühzeitig, welche Programme auf Ihre Situation zutreffen.
Nebenkosten, Bonität und Anschlussfinanzierung
Banken prüfen vor der Zusage Ihre Kapitaldienstfähigkeit. Dafür brauchen sie Einkommensnachweise, aktuelle Steuerbescheide, eine Vermögensaufstellung und die Schufa-Auskunft. Selbstständige müssen in der Regel die letzten zwei bis drei Jahre vorlegen. Vollständige Unterlagen von Anfang an beschleunigen die Bearbeitung erheblich.
Planen Sie außerdem einen Liquiditätspuffer ein, mindestens drei bis sechs Monatsraten, die Sie nicht anfassen. Immobilien verursachen immer wieder ungeplante Kosten, und wer diesen Puffer nicht hat, gerät bei der ersten Heizungsreparatur in Bedrängnis.
Wenn die Zinsbindung ausläuft, haben Sie zwei Optionen: Prolongation bei der bestehenden Bank oder Umschuldung zu einem anderen Anbieter. Die Prolongation ist bequemer, aber nicht automatisch die günstigere Wahl. Ein Konditionsvergleich lohnt sich, die Differenz kann über mehrere Jahre fünfstellig werden. Ein Forward-Darlehen erlaubt es Ihnen, den aktuellen Zinssatz bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung zu sichern, wenn Sie steigende Zinsen erwarten.