Die HOAI, die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, ist das zentrale Regelwerk für die Vergütung von Planungsleistungen in Deutschland. Bis 2019 legte sie verbindliche Mindest- und Höchstsätze fest. Nach einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs gelten diese Werte seither nur noch als Orientierungsrahmen, an dem sich die meisten Vertragsparteien in der Praxis aber weiterhin orientieren.
Was sich 2019 geändert hat und was geblieben ist
Der EuGH entschied 2019, dass verbindliche Preiskorridore für Planungsleistungen gegen EU-Recht verstoßen. Seit der Novelle 2021 können Auftraggeber und Planungsbüros das Honorar frei vereinbaren, auch unterhalb der früheren Mindestsätze. Was geblieben ist: die systematische Gliederung der Planungsleistungen in neun Leistungsphasen, die Honorarzonen und die Berechnungsmethodik über anrechenbare Kosten. Dieser Rahmen schafft Vergleichbarkeit zwischen Angeboten verschiedener Büros und strukturiert den Planungsprozess bis heute.
Für Sie als Bauherr bedeutet das: Sie können verhandeln, aber ein ungewöhnlich günstiges Angebot bedeutet meist, dass Leistungen fehlen oder Qualität eingespart wird. Das spüren Sie spätestens auf der Baustelle.
Die neun Leistungsphasen im Überblick
Die HOAI gliedert den Planungsprozess in neun Phasen, denen Prozentsätze des Gesamthonorars zugeordnet sind. Die erste Phase beginnt mit der Grundlagenermittlung, also der Klärung, was überhaupt gebaut werden soll. Es folgen Vorplanung, Entwurfsplanung und Genehmigungsplanung. Letztere endet mit dem eingereichten Bauantrag: In Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte liegt die zuständige untere Baurechtsbehörde direkt bei der Stadt, in Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis Ihr Ansprechpartner.
Den größten Anteil am Honorar trägt die Objektüberwachung in Phase 8 mit rund 32 Prozent. Sie umfasst die Bauüberwachung auf der Baustelle, die Koordination der Gewerke, die Terminkontrolle und die abschließende Kostenfeststellung. Phase 5, die Ausführungsplanung mit allen Detailzeichnungen, schlägt mit rund 25 Prozent zu Buche. Aus der Planung wissen wir: Wer an diesen beiden Phasen spart, trägt das Risiko von Mängeln und Kostensteigerungen selbst.
Wie das Honorar berechnet wird
Grundlage der Berechnung sind die sogenannten anrechenbaren Kosten. Sie entsprechen weitgehend den Baukosten nach DIN 276, wobei die Kostengruppen 300 (Bauwerk, Baukonstruktion) und 400 (Bauwerk, technische Anlagen) den Kern bilden. Bei Umbauten und Sanierungen erhöht die mitzuverarbeitende vorhandene Bausubstanz die anrechenbaren Kosten.
Auf diese Kosten wird dann je nach Schwierigkeitsgrad des Projekts eine Honorarzone angewendet. Die fünf Zonen reichen von sehr geringen Anforderungen (Zone I) bis zu sehr hohen (Zone V). Ein einfaches Neubauvorhaben landet typischerweise in Zone III, ein historisches Gebäude oder ein Objekt mit besonderen technischen Anforderungen kann in Zone IV oder V fallen.
Beispielrechnung für ein Einfamilienhaus im Remstal
Nehmen wir ein Neubauvorhaben in Fellbach mit anrechenbaren Kosten von 500.000 Euro, eingestuft in Honorarzone III. Nach den HOAI-Orientierungswerten bewegt sich das Architektenhonorar für die Leistungsphasen 1 bis 9 in einer Größenordnung von rund 55.000–70.000 Euro brutto, abhängig davon, welche Phasen beauftragt werden und welcher Punkt innerhalb der Honorarspanne vereinbart wird.
Beauftragt der Bauherr nur die Leistungsphasen 1 bis 4 (Planung bis Baugenehmigung), entfallen die aufwändigen Phasen 5 bis 8. Das spart Honorar, bedeutet aber, dass Ausführungsplanung, Ausschreibung und Bauleitung selbst organisiert oder separat vergeben werden müssen. Viele Bauherren unterschätzen diesen Aufwand und die Haftungsfragen, die damit verbunden sind.
Was Sie bei der Vertragsgestaltung beachten sollten
Vereinbaren Sie schriftlich, welche Leistungsphasen beauftragt werden, wie das Honorar berechnet wird und nach welchem Zahlungsplan abgerechnet wird. Holen Sie mindestens zwei Angebote ein, aber vergleichen Sie nur, wenn beide denselben Leistungsumfang ausweisen. Ein günstiges Angebot, das Phase 8 weglässt, ist mit einem teurerem, das vollständige Bauleitung enthält, schlicht nicht vergleichbar.
Prüfen Sie außerdem, ob das Büro eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen kann. Das ist keine Formalität, sondern Ihre einzige realistische Absicherung, wenn bei der Planung Fehler passieren, die später teuer werden.