Bauleitplanung ist das Werkzeug, mit dem Gemeinden festlegen, wie ihr Gebiet genutzt werden soll: wo Wohnhäuser entstehen dürfen, wo Gewerbe zulässig ist und wo Grünflächen bleiben. Die rechtliche Grundlage bildet das Baugesetzbuch (BauGB). Für Sie als Eigentümer ist das relevant, weil jede Baugenehmigung an diesen Vorgaben gemessen wird.
Flächennutzungsplan und Bebauungsplan
Die Bauleitplanung läuft in zwei Stufen ab. Auf der ersten Ebene steht der Flächennutzungsplan (FNP): Er umfasst das gesamte Gemeindegebiet und zeigt grob, welche Flächen für Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft oder Grün vorgesehen sind. Er ist kein Rechtsdokument, das direkt für Bauherren gilt, aber er gibt die Richtung vor.
Auf der zweiten Ebene folgt der Bebauungsplan (B-Plan). Dieser gilt für einzelne Teilgebiete, ist rechtsverbindlich und enthält konkrete Festsetzungen: welche Art von Gebiet vorliegt (Wohn-, Misch- oder Gewerbegebiet nach BauNVO), wie dicht gebaut werden darf (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl), wie viele Geschosse zulässig sind, ob offene oder geschlossene Bauweise gefordert wird, und wo auf dem Grundstück das Gebäude stehen muss. Im Remstal unterscheiden sich diese Vorgaben teils erheblich: In Hanglage am Kappelberg in Fellbach gelten andere Höhenfestsetzungen als in einem Neubaugebiet in der Talsohle von Waiblingen.
Wie ein Bebauungsplan entsteht
Das Aufstellungsverfahren beginnt mit einem Beschluss des Gemeinderats. Danach gibt es zwei Beteiligungsrunden: eine frühzeitige Information der Öffentlichkeit und der sogenannten Träger öffentlicher Belange (Behörden, Versorger, Naturschutz), dann eine förmliche Auslegung des Planentwurfs, in der jeder Einwendungen erheben kann. Die Gemeinde muss alle Stellungnahmen abwägen, bevor sie den Plan als Satzung beschließt und bekannt macht. Erst mit der Bekanntmachung ist der Plan wirksam.
Wer ein Grundstück kauft oder verkauft, sollte wissen, ob der geltende B-Plan aktuell ist oder ob ein neues Verfahren läuft, das die Nutzungsrechte verändern könnte.
Was das für Eigentümer bedeutet
Baugenehmigungen müssen dem B-Plan entsprechen. Weicht ein Vorhaben ab, braucht es eine Befreiung, die nicht selbstverständlich gewährt wird. Für Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte ist die untere Baurechtsbehörde direkt beim jeweiligen Stadtbauamt angesiedelt. Für Kernen im Remstal ist das Landratsamt des Rems-Murr-Kreises zuständig. Die Ansprechstellen sind also unterschiedlich, je nachdem, wo Ihr Grundstück liegt.
Wird ein Grundstück durch eine Planänderung schlechter gestellt, etwa weil eine bisher mögliche Nutzung herausgenommen wird, kann unter Umständen ein Entschädigungsanspruch entstehen. Das ist allerdings an enge Voraussetzungen geknüpft. Wer einen solchen Fall vermutet, sollte frühzeitig rechtlichen Rat einholen.
Bebauungspläne lassen sich beim jeweiligen Baurechtsamt einsehen. Ergänzend empfiehlt sich ein Blick in BORIS-BW: Die Bodenrichtwerte dort spiegeln unter anderem wider, wie die planungsrechtliche Situation ein Grundstück bewertet.