Ein Grundstück ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch unter einer eigenen Nummer geführt wird. Es bildet die rechtliche Grundlage jeder Immobilie: Wer ein Haus kauft, kauft immer auch das Grundstück darunter. Vermessungstechnisch erfasst das Liegenschaftskataster die zugehörigen Flurstücke, aus denen ein Grundstück bestehen kann. Das Grundbuchblatt hält fest, wer Eigentümer ist, welche Belastungen bestehen und welche Rechte Dritter eingetragen sind.
Grundstück und Flurstück: ein wichtiger Unterschied
Ein Grundstück im rechtlichen Sinne ist das, was im Grundbuch als eigenständige Einheit geführt wird. Ein Flurstück hingegen ist die vermessungstechnische Einheit im Kataster. Beides muss nicht identisch sein: Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken zusammengesetzt sein, die im selben Grundbuchblatt zusammengefasst werden.
Zum Grundstück gehören kraft Gesetzes alle wesentlichen Bestandteile: fest eingebaute Gebäude, Leitungen, aber auch Bäume und Pflanzen, die mit ihren Wurzeln im Boden verankert sind. Wer ein Grundstück kauft, erwirbt diese Bestandteile automatisch mit. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben: Was dort eingetragen steht, darf ein gutgläubiger Käufer als richtig und vollständig betrachten.
Welche Arten von Grundstücken es gibt
Die gebräuchlichste Unterscheidung läuft nach dem Nutzungszweck. Ein Baugrundstück darf nach geltendem Baurecht bebaut werden. Bauerwartungsland liegt außerhalb genehmigter Bebauungsbereiche, gilt aber als voraussichtlich künftig bebaubar und wird entsprechend gehandelt. Landwirtschaftliche Flächen, Gewerbegrundstücke und reine Wohngrundstücke bilden weitere Kategorien.
Eine zweite Unterscheidung läuft nach dem Bebauungszustand: unbebaute Grundstücke, bebaute Grundstücke mit einem oder mehreren Gebäuden sowie Erbbaurechtsgrundstücke, bei denen ein anderer das Recht hat, darauf zu bauen und zu wohnen. Bei Wohnungseigentum kommt der Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück hinzu, der untrennbar mit der Eigentumswohnung verbunden ist.
Bebaubarkeit: das entscheidende Kriterium
Ob und wie dicht ein Grundstück bebaut werden darf, regelt in erster Linie der Bebauungsplan. Er legt die Art der Nutzung fest (Wohnen, Gewerbe, Mischgebiet), das Maß der baulichen Nutzung über Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, außerdem Baugrenzen und Baulinien für die Stellung des Gebäudes. Liegt kein Bebauungsplan vor, gilt entweder der unbeplante Innenbereich nach § 34 BauGB (das neue Vorhaben muss sich in die Umgebung einfügen) oder der Außenbereich nach § 35 BauGB, in dem Wohnbebauung grundsätzlich unzulässig ist.
Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen Käufer erst nach dem Notartermin herausfanden, dass ein scheinbar freies Grundstück kaum bebaubar war. Eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Baurechtsbehörde klärt das verbindlich und kostet weit weniger als eine falsche Kaufentscheidung. In Fellbach und Waiblingen ist das als Große Kreisstadt die eigene untere Baurechtsbehörde. Wer ein Grundstück in Kernen im Remstal erwerben möchte, wendet sich an das Landratsamt Rems-Murr-Kreis.
Was ein Grundstück wert ist
Den wichtigsten Anhaltspunkt für den Grundstückswert liefert der Bodenrichtwert: ein Durchschnittswert in Euro je Quadratmeter, den der zuständige Gutachterausschuss regelmäßig aus tatsächlichen Kaufpreisen ableitet. Im Rems-Murr-Kreis liegen die Bodenrichtwerte grob zwischen 400 und 610 EUR/m², Fellbach, Kernen und Waiblingen bewegen sich am oberen Rand dieser Spanne. Kostenlos abrufbar sind die aktuellen Werte über das Portal BORIS-BW.
Der Bodenrichtwert ist allerdings ein Lagedurchschnitt. Innerhalb derselben Postleitzahl können ein Grundstück in Hanglage am Kappelberg und eine Fläche an einer Durchgangsstraße preislich weit auseinanderliegen. Weitere wertbestimmende Faktoren sind Größe und Zuschnitt, der Erschließungsstand, eingetragene Belastungen und vor allem Altlasten, die den Wert erheblich drücken können.
Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten
Bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie mehrere Dokumente und Auskünfte einholen:
- Aktueller Grundbuchauszug: zeigt Eigentümer, Grundpfandrechte und sonstige Belastungen
- Bebauungsplan beim Bauamt: klärt, was auf dem Grundstück erlaubt ist
- Baulastenverzeichnis: enthält öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die nicht im Grundbuch stehen
- Altlastenkataster der Gemeinde: gibt Hinweis auf Bodenverunreinigungen
- Erschließungsauskunft der Kommune: zeigt, welche Anschlusskosten noch anfallen
Zu den Kaufnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent in Baden-Württemberg, Notarkosten nach dem bundeseinheitlichen GNotKG sowie Grundbuchgebühren. Zusammen sollten Sie rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises zusätzlich einplanen. Hinzu kommen gegebenenfalls Maklerprovision und Kosten für eine Vermessung, wenn Grenzverläufe ungeklärt sind.