Wer eine Immobilie kauft oder ein Haus baut, finanziert das in den meisten Fällen über ein Bankdarlehen, das durch eine Grundschuld am Grundstück besichert wird. Dieses Darlehen nennt man Baufinanzierung. Die Laufzeit beträgt häufig 20 bis 35 Jahre, und die monatliche Rate begleitet Sie über einen erheblichen Teil Ihres Erwerbslebens. Kein anderes finanzielles Vorhaben bindet in der Regel mehr Geld über einen längeren Zeitraum.
Eigenkapital: Was Sie mitbringen sollten
Banken finanzieren eine Immobilie selten zu 100 Prozent. Als Orientierungsgröße gilt: 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises sollten Sie aus eigenen Mitteln einbringen, ob aus Ersparnissen, Wertpapieren oder anderen liquiden Quellen. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten, die erfahrungsgemäß 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen und fast nie Teil des Darlehens sind.
Im Remstal schlagen diese Nebenkosten spürbar zu Buche. Bei einem Kaufpreis von 700.000 Euro fallen allein 35.000 Euro Grunderwerbsteuer an, denn Baden-Württemberg erhebt 5,0 Prozent. Notarkosten für Beurkundung und Grundbucheintragung kommen hinzu, beim Amtsgericht Waiblingen, das seit 2017 für den gesamten Rems-Murr-Kreis zuständig ist, einschließlich Fellbach. Wer auf der Käuferseite mit einem Makler arbeitet, zahlt üblicherweise noch einmal 3,57 Prozent des Kaufpreises als Courtage. All das muss aus dem Eigenkapital bestritten werden, bevor die Bank überhaupt anfängt zu rechnen.
Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger wird in der Regel der Zinssatz. Banken beurteilen das Risiko danach, wie hoch das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie liegt. Über 80 Prozent Beleihung verlangen sie typischerweise Risikoaufschläge.
Zinsen, Tilgung und die monatliche Rate
Die weitaus häufigste Form der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen: Eine gleichbleibende monatliche Rate setzt sich aus Zinsanteil und Tilgungsanteil zusammen. Am Anfang ist der Zinsanteil hoch, mit jeder Zahlung schrumpft die Restschuld, der Tilgungsanteil wächst.
Zwei Stellschrauben bestimmen, wie schnell Sie schuldenfrei werden und wie viel Sie insgesamt zahlen:
- Anfangstilgung: Mindestens 2 bis 3 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr gelten als sinnvolle Untergrenze. Wer weniger tilgt, zahlt am Ende deutlich mehr Zinsen und bleibt sehr lang im Kredit.
- Zinsbindung: Bei niedrigen Zinssätzen lohnt sich eine lange Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren, auch wenn der Zinssatz dadurch etwas höher ist als bei kurzen Laufzeiten. Sie sichern sich die Planbarkeit und schützen sich vor dem Risiko, dass die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung höher liegen.
Lassen Sie sich außerdem das Recht auf Sondertilgungen vertraglich einräumen, typischerweise 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme jährlich ohne Aufschlag. Wer ein gutes Jahr hatte oder eine Erbschaft erhält, kann die Schulden damit deutlich schneller abbauen.
Anschlussfinanzierung und Zinsänderungsrisiko
Nach dem Ende der Zinsbindung ist die Restschuld in den meisten Fällen noch erheblich. Sie müssen dann eine Anschlussfinanzierung abschließen, entweder bei Ihrer bisherigen Bank (Prolongation) oder bei einem anderen Anbieter (Umschuldung). Das Umschuldungsrecht nach zehn Jahren Laufzeit ist gesetzlich geregelt: Sie können mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten wechseln, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung.
Steigen die Marktzinsen bis zum Ende Ihrer Zinsbindung, wird die Anschlussfinanzierung teurer, manchmal spürbar. Wer das Risiko früh kennt, kann gegensteuern: Ein sogenanntes Forward-Darlehen sichert den heutigen Zinssatz bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. Dafür zahlen Sie einen kleinen Aufschlag, gewinnen aber Planungssicherheit.
Halten Sie parallel zur monatlichen Rate eine Liquiditätsreserve vor. Drei bis sechs Monatsraten auf einem schnell verfügbaren Konto geben Ihnen Spielraum für unerwartete Ausgaben, ohne dass Sie sofort in Zahlungsschwierigkeiten geraten.
Was Käufer im Remstal konkret bedenken sollten
Bei den Kaufpreisen, die in Fellbach, Kernen im Remstal und Waiblingen heute aufgerufen werden, lohnt es sich, Finanzierungsangebote von mehreren Banken einzuholen und ausschließlich den effektiven Jahreszins zu vergleichen, nicht den Sollzins. Prüfen Sie außerdem, ob KfW-Programme für Ihre Immobilie infrage kommen, etwa bei energetischer Sanierung oder Neubau nach bestimmten Standards. Diese Darlehen sind häufig zinsgünstiger als marktübliche Angebote und lassen sich oft mit einem klassischen Bankdarlehen kombinieren.
Die Bodenrichtwerte im Rems-Murr-Kreis sind über BORIS-BW kostenlos abrufbar. Wenn Sie wissen möchten, was die Bank voraussichtlich als Beleihungswert ansetzt, ist das ein guter Ausgangspunkt. Banken bewerten konservativ und bleiben oft unter dem tatsächlichen Marktwert.