Eine Baubürgschaft ist eine Sicherheit, die eine Bank oder ein Versicherer für einen Bauunternehmer oder Bauträger gegenüber dem Auftraggeber übernimmt. Bleibt eine Bauleistung aus, weil das Unternehmen in Insolvenz geht oder seinen Vertrag nicht erfüllt, springt der Bürge ein und zahlt bis zur vereinbarten Höhe. Das Instrument schützt Bauherren vor dem Szenario, Geld gezahlt zu haben und trotzdem auf einer halbfertigen Baustelle sitzenzubleiben.
Welche Arten es gibt
Die Baubürgschaft ist keine einheitliche Sicherheit, sondern kommt in verschiedenen Formen, je nachdem, welches Risiko abgedeckt werden soll.
Die Vertragserfüllungsbürgschaft sichert die Fertigstellung des Bauvorhabens ab. Typisch sind 5–10 Prozent der Auftragssumme als Bürgschaftshöhe; sie läuft bis zur Abnahme des Bauwerks. Öffentliche Auftraggeber fordern sie fast immer, private Bauherren zunehmend.
Die Anzahlungsbürgschaft (auch Vorauszahlungsbürgschaft) ist dann relevant, wenn der Bauherr vor Baubeginn einen größeren Betrag leistet. Der Bürge garantiert die Rückzahlung, falls die vereinbarte Leistung ausbleibt. Bei Fertighäusern und Bauträgerverträgen ist das der Regelfall.
Die Gewährleistungsbürgschaft deckt den Zeitraum nach der Abnahme ab. Statt dass der Bauherr 5 Prozent der Schlusszahlung als Sicherheitseinbehalt zurückbehält, stellt das Unternehmen eine Bürgschaft in gleicher Höhe. Der Bauherr zahlt sofort vollständig, der Bürge haftet für eventuelle Mängelbeseitigungskosten während der Gewährleistungsfrist.
Seltener, aber in der Bauwirtschaft bekannt: die Bietungsbürgschaft bei öffentlichen Ausschreibungen. Sie sichert ab, dass ein Bieter den Auftrag auch wirklich annimmt, wenn er den Zuschlag erhält.
Rechtlicher Rahmen
Die Bürgschaft selbst ist im BGB geregelt (§§ 765 ff.). Üblich ist die selbstschuldnerische Bürgschaft: Der Bürge kann nicht darauf bestehen, dass zuerst das Bauunternehmen verklagt wird. Er zahlt direkt, wenn der Bauherr ihn in Anspruch nimmt. Für die Bürgschaftserklärung ist Schriftform zwingend.
Für Bauträger gilt zusätzlich die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Paragraph 7 schreibt vor, dass der Bauträger Käufergelder absichern muss, bevor Kaufpreisraten fällig werden. Der Notar prüft bei der Abwicklung, ob diese Absicherung vorliegt. Ohne gültigen Sicherungsnachweis darf er keine Kaufpreisfälligkeit auslösen. Das gilt bundesweit, also auch bei Bauträgerprojekten in Fellbach oder Waiblingen.
Die VOB/B (§ 17) regelt die Bürgschaften im Bauvertrag zwischen Unternehmern. Sie gibt dem Auftragnehmer ausdrücklich das Recht, einen Sicherheitseinbehalt durch eine Bürgschaft abzulösen. Der Auftraggeber kann das nur in engen Grenzen verweigern.
Was Baubürgschaften kosten
Die Kosten trägt der Bauunternehmer oder Bauträger, nicht der Bauherr. Bei einer Bankbürgschaft liegt die jährliche Provision je nach Bonität des Unternehmens und Art der Bürgschaft grob zwischen 0,5 und 2 Prozent der Bürgschaftssumme. Versicherungslösungen (zum Beispiel über Kreditversicherer wie Euler Hermes oder R+V) sind oft günstiger und schneller zu bekommen.
Ein Zahlenbeispiel zur Einordnung: Bei einer Auftragssumme von einer Million Euro und einer Vertragserfüllungsbürgschaft über 50.000 Euro zahlt ein Unternehmen mit guter Bonität bei 1 Prozent Jahresprovision rund 500 Euro pro Jahr für die Laufzeit bis zur Abnahme. Eine anschließende Gewährleistungsbürgschaft über die gleiche Summe kostet bei 0,7 Prozent gut 350 Euro jährlich über fünf Jahre. Das sind insgesamt überschaubare Beträge verglichen mit dem Zinsverlust, den ein Sicherheitseinbehalt über fünf Jahre verursachen würde.
Für das Unternehmen hängt die Verfügbarkeit einer Bürgschaft stark von seiner Bonität ab. Banken prüfen Jahresabschlüsse, Eigenkapitalquote und Auftragslage. Wer schlechte Zahlen vorweist, bekommt entweder teurere Konditionen oder gar keine Bürgschaftslinie.
Was Bauherren praktisch beachten sollten
Als Bauherr sollten Sie die Bürgschaftsurkunde im Original einfordern, bevor Sie Zahlungen leisten. Eine Kopie reicht nicht. Prüfen Sie, ob der Bürge ein seriöses Institut mit ausreichender Bonität ist. Beim Bauträger gehört die Absicherung nach MaBV zum gesetzlichen Pflichtprogramm; der Notar ist Ihre erste Kontrollinstanz.
Wenn Sie ein Bestandsobjekt kaufen und dabei auf einen Bauträger oder ein Generalunternehmen treffen, das Umbaumaßnahmen schuldet, lohnt es sich, die Art der Absicherung schon vor Vertragsunterzeichnung zu klären. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen Käufer erst beim Notartermin gemerkt haben, dass die versprochene Bürgschaft nicht vorlag. Das verzögert den gesamten Ablauf.
Im Rems-Murr-Kreis sind Bauträgerprojekte in Fellbach, Kernen und Waiblingen in den vergangenen Jahren zahlreicher geworden. Die Grundstückspreise lagen zuletzt am oberen Ende der Bandbreite im Kreis; entsprechend hoch sind die Kaufsummen, die abzusichern sind. Das macht eine sauber ausgestellte Bürgschaft umso wichtiger, weil im Insolvenzfall viel auf dem Spiel steht.
Bürgschaft oder Sicherheitseinbehalt
Aus Sicht des Bauunternehmens ist die Bürgschaft fast immer die bessere Lösung. Der Einbehalt bindet Kapital über Jahre, die Bürgschaft kostet nur einen Bruchteil davon. Für den Bauherrn ist die Frage etwas differenzierter: Der Einbehalt liegt griffbereit auf dem Konto, bei Mängeln kann er direkt damit aufrechnen. Die Bürgschaft erfordert im Streitfall etwas mehr Aufwand bei der formalen Inanspruchnahme. Praktisch akzeptieren viele Bauherren dennoch die Bürgschaft, weil die Beziehung zum Unternehmen stimmt und die Liquiditätslage des Unternehmens durch den Einbehalt nicht unnötig belastet werden soll. Beide Varianten sind zulässig; die VOB/B räumt dem Auftragnehmer das Wahlrecht ein.