Wer bauen, anbauen oder wesentlich umbauen will, braucht vorher die schriftliche Erlaubnis der zuständigen Baubehörde. Der Bauantrag ist das formelle Verfahren, mit dem diese Erlaubnis beantragt wird. Erst wenn die Baugenehmigung vorliegt und ihre Auflagen bekannt sind, darf der Bau beginnen. Wer das überspringt, riskiert einen behördlichen Baustopp und empfindliche Bußgelder.
Wer ist im Remstal zuständig?
Das hängt von der Gemeinde ab. Fellbach und Waiblingen haben als Große Kreisstädte eine eigene untere Baurechtsbehörde und bearbeiten Bauanträge für ihre Gemarkungen selbst. Wer in Kernen im Remstal baut, wendet sich an das Landratsamt Rems-Murr-Kreis. Es gilt die Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO BW), keine Musterbauordnung, was bei manchen Details zu Abweichungen gegenüber anderen Bundesländern führt.
Einreichen darf einen Bauantrag übrigens nicht jeder: Die LBO verlangt, dass die Bauvorlagen von einer bauvorlageberechtigten Person unterschrieben sind. In der Regel ist das ein eingetragener Architekt oder ein Ingenieur mit entsprechender Qualifikation. Aus der Planungspraxis wissen wir: Ein Architekt, der die örtlichen Behörden und deren Besonderheiten kennt, spart beim Antragsverfahren oft Wochen.
Was gehört in den Bauantrag?
Ein vollständiger Antrag umfasst mehr als nur Grundrisse. Typisch für ein Wohngebäude sind:
- Ausgefüllte Antragsformulare nach den Vordrucken des jeweiligen Landes
- Bauvorlagen: Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100
- Amtlicher Lageplan, erstellt von einem zugelassenen Vermessungsingenieur
- Baubeschreibung mit Angaben zu Nutzung, Konstruktion und Materialien
- Statische Berechnung durch einen Tragwerksplaner
- Wärmeschutznachweis gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Je nach Vorhaben kommen weitere Unterlagen hinzu: Bei Mehrfamilienhäusern wird ein Schallschutznachweis fällig, bei Hanglagen oder schwierigem Untergrund ein Bodengutachten. Wer an eine Grundstücksgrenze bauen will, braucht entweder ausreichend Abstandsflächen oder die schriftliche Zustimmung des Nachbarn. Letzteres ist in der verdichteten Bebauung von Fellbach oder Waiblingen keine Seltenheit.
Der häufigste Grund für Verzögerungen: unvollständige Unterlagen. Das Bauamt prüft die Einreichung auf Vollständigkeit, und wenn etwas fehlt, wird die Bearbeitungsfrist unterbrochen. Ein gutes Viertel der Zeitverluste im Verfahren geht auf dieses Konto.
Wie lange dauert das Verfahren und was kostet es?
Nach vollständiger Einreichung prüft das Amt zunächst die Unterlagen, beteiligt bei Bedarf andere Stellen (Denkmalschutz, Umweltamt, Wasserbehörde) und erteilt dann die Genehmigung oder fordert Änderungen. Einfache Vorhaben sind in zwei bis drei Monaten durch, komplexere Projekte brauchen vier bis sechs Monate.
Die Gebühren für das Genehmigungsverfahren selbst liegen bei einem Einfamilienhaus grob zwischen 500 und 2.000 Euro. Hinzu kommen das Architektenhonorar für die Genehmigungsplanung, die Statik und der Energieberaternachweis. Insgesamt sollten Sie als Eigentümer für alle Planungsleistungen bis zur Genehmigung mit drei bis sechs Prozent der Bausumme rechnen, je nach Komplexität.
Die erteilte Baugenehmigung ist zeitlich befristet: Sie erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren mit dem Bau begonnen wird. Eine Verlängerung ist möglich, muss aber rechtzeitig beantragt werden.
Bauvoranfrage: Sicherheit vor dem Aufwand
Wer unsicher ist, ob ein Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist, kann vor dem eigentlichen Bauantrag eine Bauvoranfrage stellen. Der Bauvorbescheid beantwortet konkrete Einzelfragen verbindlich, etwa ob eine bestimmte Geschosszahl zulässig ist oder ob eine Nutzungsänderung genehmigt wird. Er gilt in der Regel drei Jahre und kann beim späteren Bauantrag direkt verwertet werden. Die Kosten liegen deutlich unter denen des vollständigen Verfahrens, der Planungsaufwand ist geringer. Gerade wenn Sie ein Grundstück kaufen und vorab wissen wollen, was darauf tatsächlich möglich ist, lohnt sich dieser Schritt.
Was passiert, wenn der Antrag abgelehnt wird?
Die häufigsten Ablehnungsgründe sind Verstöße gegen den Bebauungsplan, also zum Beispiel eine zu hohe Grundflächenzahl (GRZ), eine unzulässige Nutzungsart oder die Überschreitung der erlaubten Geschosszahl. Auch nicht eingehaltene Abstandsflächen ohne Nachbarzustimmung führen regelmäßig zur Ablehnung. In solchen Fällen gibt es zwei Wege: Entweder wird die Planung angepasst, oder es wird eine Befreiung vom Bebauungsplan beantragt. Befreiungen sind möglich, aber an Bedingungen geknüpft und kein Automatismus. Unser Architekt kennt aus der Planungspraxis Fälle, in denen eine frühzeitige Rücksprache mit der Behörde eine Ablehnung verhindert hätte.