Bevor eine Bank ein Immobiliendarlehen auszahlt, verlangt sie den Nachweis bestimmter Bedingungen. Diese Auszahlungsvoraussetzungen sind Teil des Darlehensvertrags und schützen die Bank vor dem Risiko, Geld ohne ausreichende Sicherheit herauszugeben. Solange auch nur eine dieser Bedingungen offen ist, bleibt das Geld gesperrt, und zwar unabhängig davon, wie dringend der Termin beim Notar wartet.
Was die Bank konkret verlangt
Die wichtigste Voraussetzung ist fast immer die Grundschuldbestellung. Die Bank will eine erstrangige Grundschuld an der Immobilie, bevor sie zahlt. In der Praxis akzeptieren viele Banken bereits die notarielle Bestellungsurkunde, also noch vor der tatsächlichen Eintragung ins Grundbuch. Das Grundbuchamt für Fellbach, Kernen im Remstal und Waiblingen ist seit 2017 zentral beim Amtsgericht Waiblingen angesiedelt. Die Bearbeitungszeiten dort sollten Sie bei Ihrer Zeitplanung einkalkulieren.
Dazu kommt der beurkundete Kaufvertrag. Die Bank prüft, ob die darin vereinbarten Konditionen zu ihrer Finanzierungszusage passen. Weicht der Vertrag inhaltlich ab, etwa beim Kaufpreis oder bei übernommenen Lasten, kann das die Auszahlung verzögern oder eine neue Prüfung auslösen.
Außerdem verlangt die Bank den Nachweis einer Wohngebäudeversicherung, bei der sie als Sicherungsnehmerin eingetragen ist. Ohne diesen Nachweis zahlt keine Bank aus. Das klingt nach Formalität, fällt in der Hektik vor dem Übergabetermin aber erstaunlich oft hinten runter.
Was beim Kauf einer Bestandsimmobilie dazukommt
Beim Kauf eines bestehenden Hauses oder einer Wohnung läuft die Auszahlung in der Regel über ein Notaranderkonto. Der Notar fordert die Bank nach Vorliegen aller Voraussetzungen zur Zahlung auf, verwahrt das Geld treuhänderisch und leitet es erst weiter, wenn auch die letzten Bedingungen erfüllt sind.
Ein Punkt, der Käufer regelmäßig überrascht: Wenn der Verkäufer noch eigene Grundschulden auf der Immobilie eingetragen hat, muss er vor der Auszahlung eine Löschungsbewilligung seiner Bank beibringen. Nur so kann Ihre Bank eine erstrangige Grundschuld erhalten. Liegen diese Unterlagen nicht rechtzeitig vor, verschiebt sich der gesamte Ablauf. Bei Objekten im Remstal, wo Kaufpreise häufig im oberen Bereich des Kreises liegen und entsprechend hohe Altverbindlichkeiten möglich sind, lohnt es sich, diesen Punkt früh im Prozess zu klären.
Besonderheiten bei Neubauten
Finanzieren Sie einen Neubau oder Umbau, zahlt die Bank das Darlehen nicht auf einen Schlag aus, sondern in Teilbeträgen nach Baufortschritt. Zu jedem Abruf braucht sie einen Nachweis, dass der tatsächliche Baustand dem bereits ausgezahlten Betrag entspricht. Aus der Planung kennen wir Situationen, in denen diese Nachweise nicht rechtzeitig organisiert wurden und der Bauablauf ins Stocken geriet. Ein koordinierter Ablauf zwischen Bauleitung, Bank und Darlehensnehmer ist hier keine Selbstverständlichkeit, sondern eine echte Aufgabe.