Die Darlehensauszahlung ist der Moment, in dem die Bank den vereinbarten Kreditbetrag tatsächlich überweist. Das passiert nicht automatisch nach Vertragsunterzeichnung, sondern erst dann, wenn eine Reihe von Voraussetzungen vollständig erfüllt ist. Je nach Kaufgegenstand läuft die Auszahlung als Einmalbetrag oder in mehreren gestaffelten Raten.
Was vor der Auszahlung erledigt sein muss
Bei einer Bestandsimmobilie prüft die Bank eine feste Checkliste, bevor sie freigibt. Typischerweise müssen Kaufvertrag und Grundschuldbestellung notariell beurkundet vorliegen, die Gebäudeversicherung muss nachgewiesen sein, und vorhandene Altlasten im Grundbuch brauchen Löschungsbewilligungen. Falls die Gemeinde ein Vorkaufsrecht hat, muss auch deren Verzicht vorliegen. Erst wenn alle diese Punkte abgehakt sind, erteilt die Bank die Freigabe.
In der Praxis läuft das über die Fälligkeitsmitteilung des Notars: Er erklärt gegenüber der Bank, dass alle Voraussetzungen für eine sichere Kaufpreiszahlung erfüllt sind, woraufhin die Bank innerhalb weniger Tage überweist. Beim Kauf über ein Notaranderkonto fließt das Geld zunächst auf ein Treuhandkonto des Notars und wird erst nach der Eigentumsumschreibung an den Verkäufer weitergeleitet. Das schützt beide Seiten. In Fellbach und Waiblingen begleitet das Grundbuchamt beim Amtsgericht Waiblingen diesen Vorgang; seit der Zentralisierung 2017 ist es nicht mehr in Fellbach.
Gestaffelte Auszahlung beim Neubau
Wer neu baut oder von einem Bauträger kauft, erhält das Darlehen nicht auf einmal, sondern in Teilauszahlungen, die an den Baufortschritt gekoppelt sind. Die Bank schickt regelmäßig einen Gutachter, bevor sie die nächste Rate freigibt. Ein typischer Ratenplan verteilt sich grob so: rund 30 Prozent nach Bodenplatte oder Keller, weitere 30 Prozent nach Fertigstellung des Rohbaus, je 15 Prozent für Dach und Innenausbau, der Rest nach Abnahme. Es wird immer nur bezahlt, was wirklich fertig ist. Das schützt Sie als Bauherr davor, Leistungen zu finanzieren, die noch nicht erbracht wurden.
Aus der Planung kennen wir die Erfahrung, dass Bauzeiten im Remstal häufig unterschätzt werden. Zwischen Baugenehmigung, Baubeginn und schlüsselfertiger Übergabe können schnell 18 Monate oder mehr vergehen. Das ist für die Kostenplanung wichtiger, als es auf den ersten Blick scheint.
Bereitstellungszinsen: der stille Kostenfaktor
Die Bank reserviert das Kapital ab der Darlehenszusage. Für den Zeitraum, in dem das Geld bereitsteht, aber noch nicht abgerufen wurde, berechnet sie Bereitstellungszinsen. Üblicherweise sind die ersten drei Monate kostenlos; danach fallen monatlich 0,15–0,25 Prozent auf den noch nicht ausgezahlten Betrag an.
Ein Rechenbeispiel: Bei 300.000 Euro Darlehenssumme und drei Monaten Verzögerung über die bereitstellungsfreie Zeit hinaus können das schnell 1.800 Euro und mehr sein, die schlicht wegen Warten entstehen. Sie können beim Vertragsabschluss eine längere bereitstellungsfreie Zeit aushandeln, was gerade beim Neubau sinnvoll ist. Allerdings kostet diese Verlängerung ihrerseits oft einen Aufpreis. Den schnellsten Schutz bietet es, alle Auszahlungsvoraussetzungen zügig zu erfüllen und Notar sowie Grundbuchamt nicht unnötig warten zu lassen.
Valutierung, Disagio und der Beginn des Zinslaufs
Als Valutierung bezeichnet man den genauen Zeitpunkt der Auszahlung. Ab diesem Tag läuft der Zins, nicht ab dem Datum des Darlehensvertrags. Bei Teilauszahlungen hat jede einzelne Rate ihren eigenen Valutierungszeitpunkt, und die Bereitstellungszinsen auf den jeweiligen Teilbetrag enden mit dessen Auszahlung.
Ein Disagio ist ein Abschlag auf den Auszahlungsbetrag: Die Bank zahlt etwa 95.000 Euro aus, obwohl der Nennbetrag 100.000 Euro beträgt; zurückzahlen müssen Sie trotzdem den vollen Betrag. Im Gegenzug sinkt der Nominalzins. Bei vermieteten Objekten kann das steuerlich interessant sein, weil das Disagio als Werbungskosten abziehbar ist. Heute ist dieses Modell weniger verbreitet als früher, und der Vergleich über den effektiven Jahreszins zeigt verlässlicher, was ein Angebot wirklich kostet. Ob ein Disagio in Ihrer Situation Sinn ergibt, sollten Sie mit einem Steuerberater klären.
Die erste Darlehensrate wird in der Regel ein bis drei Monate nach Auszahlung fällig. Tilgungsfreie Anlaufzeiten, in denen Sie zunächst nur Zinsen zahlen, senken die monatliche Belastung am Anfang, erhöhen aber die Gesamtkosten und verlängern die Laufzeit. Im Standardfall beginnt die Tilgung direkt mit der Auszahlung.