Die Auflassung ist die formelle Einigung zwischen Verkäufer und Käufer darüber, dass das Eigentum an einem Grundstück auf den Käufer übergehen soll. Sie ist in § 925 BGB geregelt und bildet zusammen mit der anschließenden Eintragung ins Grundbuch die rechtliche Voraussetzung dafür, dass der Käufer tatsächlich Eigentümer wird. Ohne Auflassung bleibt der Kaufvertrag ein reines Zahlungsversprechen, mehr nicht.
Was die Auflassung vom Kaufvertrag unterscheidet
Im deutschen Immobilienrecht trennt man sauber zwischen zwei Ebenen: Der Kaufvertrag regelt die schuldrechtliche Seite, also wer wem wie viel zahlt und wann übergeben wird. Die Auflassung ist die dingliche Seite, die eigentliche Eigentumsübertragung. Beide Schritte sind rechtlich voneinander unabhängig. Das nennt sich Abstraktionsprinzip, und es hat eine praktische Konsequenz: Selbst wenn der Kaufvertrag aus irgendeinem Grund unwirksam wäre, bleibt die Auflassung zunächst wirksam. Für die meisten Eigentümer klingt das abstrakt, es erklärt aber, warum Notar und Grundbuchamt so genau hinschauen.
Wie die Auflassung abläuft
Die Auflassung muss vor einem Notar erklärt werden, und zwar bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien. Wer nicht persönlich kommen kann, braucht eine notariell beglaubigte Vollmacht. In der Praxis wird die Auflassung fast immer gemeinsam mit dem Kaufvertrag beurkundet: Man sitzt beim Notar, unterschreibt den Kaufvertrag und erklärt in derselben Sitzung die Auflassung. Der Notar beantragt danach beim Grundbuchamt die Umschreibung. In unserer Region ist das seit 2017 zentral das Amtsgericht Waiblingen, auch wenn die Immobilie in Fellbach oder Kernen im Remstal liegt.
Zwischen Beurkundung und tatsächlicher Grundbuchumschreibung vergehen in der Regel mehrere Wochen. In dieser Zeit schützt die Auflassungsvormerkung den Käufer davor, dass das Grundstück noch anderweitig belastet oder verkauft wird.
Was Eigentümer wissen sollten
Zwei Eigenschaften der Auflassung sind für Sie als Verkäufer besonders relevant. Erstens ist sie bedingungsfeindlich: Sie können die Auflassung nicht davon abhängig machen, dass der Käufer bestimmte Bedingungen erfüllt. Entweder Sie erklären sie, oder Sie erklären sie nicht. Zweitens ist sie nach der Erklärung nicht mehr einseitig rückgängig zu machen.
Manche Verkäufer entscheiden sich deshalb dafür, die Auflassung erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung zu erklären, also in einer getrennten zweiten Beurkundung. Das erhöht die Sicherheit auf Verkäuferseite, ist aber aufwendiger und in der Praxis eher selten, weil die Auflassungsvormerkung den Käufer ausreichend absichert und der Notar die Kaufpreisfälligkeit ohnehin an klare Bedingungen knüpft.