Die Makler- und Bauträgerverordnung, kurz MaBV, ist eine bundesweit geltende Verordnung, die den gewerblichen Immobilienhandel und die Tätigkeit von Bauträgern reguliert. Ihr Kernziel ist der Schutz von Käufern, die Geld bezahlen, bevor sie Eigentümer sind. Wer als Bauträger oder Makler tätig ist, benötigt dafür eine Erlaubnis nach §34c der Gewerbeordnung und muss nachweisen, dass er persönlich zuverlässig und geordnet wirtschaftlich ist.
Warum die MaBV beim Bauträgerkauf entscheidend ist
Beim Kauf einer noch nicht fertiggestellten Wohnung oder eines Hauses vom Bauträger entsteht eine strukturelle Schieflage: Sie zahlen, bevor das Objekt existiert oder Ihnen gehört. Genau hier greift die MaBV. Sie schreibt vor, dass der Kaufpreis ausschließlich in Raten fällig werden darf, die sich am tatsächlichen Baufortschritt orientieren. Vorauszahlungen über den jeweils erreichten Baustand hinaus sind unzulässig.
Der in §3 MaBV festgelegte Ratenplan funktioniert so: Nach Beginn der Erdarbeiten darf der Bauträger höchstens 30 Prozent des Kaufpreises abrufen. Nach Rohbaufertigstellung sind insgesamt bis zu 40 Prozent fällig. Weitere Raten sind an klar definierte Baustände geknüpft, etwa Dachflächen, Rohinstallationen, Fenstereinbau, Innenputz und Estricharbeiten. Nach Bezugsfertigkeit folgen 12 Prozent, die letzten 3 Prozent werden erst nach vollständiger Fertigstellung fällig. So spiegelt jede Rate einen realen Gegenwert im Gebäude wider.
Freistellungserklärung und Bürgschaft als Käuferschutz
Weil Sie bei jedem Ratenabruf Geld übergeben, bevor Sie im Grundbuch stehen, verlangt die MaBV eine der beiden folgenden Sicherheiten. Die gebräuchlichere Variante ist die Freistellungserklärung: Die finanzierende Bank des Bauträgers erklärt verbindlich, dass Ihre Einheit nach vollständiger Kaufpreiszahlung lastenfrei aus der Globalgrundschuld herausgelöst wird. Sie erhalten Eigentum ohne fremde Belastungen.
Die zweite Möglichkeit ist eine Bürgschaft nach §7 MaBV, ausgestellt durch ein Kreditinstitut. Diese Bürgschaft muss selbstschuldnerisch sein und darf keine Einrede der Vorausklage enthalten. Das bedeutet: Die Bank zahlt direkt, ohne dass Sie erst gegen den Bauträger klagen müssen. Beide Instrumente sind gleichwertig. Wichtig ist, dass Sie die jeweilige Sicherheit vor der ersten Zahlung in Händen halten, nicht erst danach.
Buchführung und behördliche Aufsicht
Die MaBV verpflichtet Bauträger und Makler zu sorgfältiger, getrennter Buchführung. Kundengelder müssen auf gesonderten Treuhandkonten geführt werden, klar getrennt von eigenem Betriebsvermögen. Alle Geschäftsvorfälle sind mindestens fünf Jahre aufzubewahren. Aufsichtsbehörden können jederzeit Einsicht verlangen. Verstöße werden als Ordnungswidrigkeit geahndet und können mit Bußgeldern bis zu 25.000 Euro geahndet werden.
Was die MaBV leisten kann und wo ihre Grenzen liegen
Die Ratenstaffelung nach Baufortschritt begrenzt Ihr finanzielles Vorleistungsrisiko erheblich. Wenn ein Bauträger in Insolvenz geht, haben Sie nie wesentlich mehr bezahlt, als tatsächlich verbaut wurde. Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert zusätzlich Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung.
Trotzdem schützt die MaBV nicht vollständig vor den Folgen einer Bauträgerinsolvenz. Unfertige Bausubstanz lässt sich schwer verwerten, und die Fertigstellungskosten können am Ende bei den Erwerbern hängen bleiben. Die MaBV ist daher kein Freifahrtschein: Die wirtschaftliche Solidität des Bauträgers sollten Sie vor Vertragsschluss eigenständig prüfen, zum Beispiel durch Handelsregisterauszug, Referenzprojekte und Auskunftsdienste. Wenn Sie als Eigentümer im Raum Fellbach oder Waiblingen ein Grundstück an einen Bauträger verkaufen wollen, lohnt sich außerdem ein Blick auf den aktuellen Bodenrichtwert über BORIS-BW: Die Werte liegen hier am oberen Rand des Kreises, was die Verhandlungsposition gegenüber dem Bauträger mitbestimmt.