Anschaffungskosten sind die Gesamtsumme aller Aufwendungen, die entstehen, um eine Immobilie zu erwerben und in einen nutzbaren Zustand zu bringen. Das beginnt beim Kaufpreis und reicht bis zur letzten Nebenkosten-Rechnung vor dem Einzug oder der ersten Vermietung. Für vermietete Objekte bildet diese Summe die steuerliche Grundlage der Gebäudeabschreibung, weshalb eine sorgfältige Ermittlung direkt Geld wert ist.
Was zu den Anschaffungskosten zählt
Der Kaufpreis macht den größten Posten aus, aber er ist nicht der einzige. Die sogenannten Erwerbsnebenkosten kommen immer dazu:
- Grunderwerbsteuer: In Baden-Württemberg 5,0 % des beurkundeten Kaufpreises.
- Notarkosten für Kaufvertrag und Auflassungsvormerkung: erfahrungsgemäß rund 1,0–1,5 % des Kaufpreises, bundeseinheitlich nach GNotKG geregelt.
- Grundbuchgebühren für die Eigentumsumschreibung: etwa 0,3–0,5 %. Zuständig ist seit 2017 das zentral geführte Grundbuchamt beim Amtsgericht Waiblingen.
- Maklerprovision: Im Remstal sind 3,57 % inkl. MwSt. je Seite üblich, seit Dezember 2020 gesetzlich hälftig geteilt. Zahlt der Käufer einen Anteil, gehört auch dieser zu seinen Anschaffungskosten.
- Gutachter- oder Sachverständigenkosten, die unmittelbar mit dem Erwerb zusammenhängen.
Finanzierungskosten wie Kreditzinsen gehören ausdrücklich nicht dazu. Sie sind laufende Werbungskosten und sofort abziehbar.
Gebäude und Grundstück sauber trennen
Nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises lässt sich über die AfA steuerlich abschreiben. Das Grundstück gilt als nicht abnutzbar und bleibt außen vor. Die Aufteilung kann im Kaufvertrag vereinbart oder durch ein Gutachten belegt werden. Typische Verhältnisse liegen bei 70–85 % Gebäude und 15–30 % Grundstück, je nach Lage und Bebauungsdichte.
Im Rems-Murr-Kreis spielen die Bodenwerte dabei eine wichtige Rolle: Richtwerte liegen grob zwischen 400 und 610 EUR/m², in Fellbach, Kernen im Remstal und Waiblingen eher am oberen Rand. Innerhalb derselben Postleitzahl können Hanglagen am Kappelberg und Lagen an Durchgangsstraßen weit auseinanderliegen. Aktuelle Bodenrichtwerte rufen Sie kostenlos über BORIS-BW ab; bei Fragen zum Einzelfall ist der Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises zuständig, für Fellbach gibt es einen eigenen Gutachterausschuss.
Nachträgliche Anschaffungskosten: die häufig übersehene Stellschraube
Maßnahmen nach dem Kauf können die Bemessungsgrundlage für die AfA erhöhen, wenn sie den Gebrauchswert der Immobilie wesentlich verbessern oder die Nutzfläche erweitern. Typische Beispiele: ein Dachgeschossausbau, ein Anbau, die erstmalige Installation einer Heizungsanlage oder eine grundlegende Modernisierung, die den ursprünglichen Standard deutlich übersteigt.
Davon abzugrenzen ist der Erhaltungsaufwand, also alles, was nur den bestehenden Zustand sichert. Dieser ist sofort als Werbungskosten absetzbar. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen genau diese Grenze falsch gezogen wurde, mit erheblichen Nachzahlungen als Folge. Im Zweifel gehört ein Steuerberater an den Tisch, bevor die Rechnung bezahlt wird.
Steuerliche Wirkung auf einen Blick
- Gebäudeanteil der Anschaffungskosten: jährlich 2 % AfA bei Wohngebäuden ab Baujahr 1925 (50 Jahre Nutzungsdauer).
- Alle Nebenkosten (Steuer, Notar, Grundbuch, Makler) erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudeanteils.
- Bei Denkmalschutz oder gefördertem Mietwohnungsneubau gelten abweichende, oft deutlich höhere Abschreibungssätze.
- Beim späteren Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist werden die Anschaffungskosten vom Veräußerungserlös abgezogen. Eine vollständige Dokumentation aller Belege zahlt sich also doppelt aus.
Kaufvertrag, Notarrechnung, Grundbuchbescheid und alle weiteren Rechnungen gehören sicher und dauerhaft abgeheftet, nicht nur für die laufende Steuererklärung, sondern auch für eine mögliche Betriebsprüfung Jahre später.