Ein Ankaufsrecht gibt einer bestimmten Person das Recht, eine Immobilie zu vorab vereinbarten Bedingungen zu erwerben, sobald der Eigentümer sich zum Verkauf entschließt. Der Eigentümer wird dabei nicht zum Verkauf gezwungen. Entscheidet er sich aber dafür, muss er zuerst dem Berechtigten die Gelegenheit geben, zuzugreifen.
Schuldrechtlich oder dinglich: der entscheidende Unterschied
Beim schuldrechtlichen Ankaufsrecht handelt es sich um eine rein vertragliche Abrede zwischen Eigentümer und Berechtigtem. Sie bindet nur diese beiden Parteien und wird nicht im Grundbuch vermerkt. Verkauft der Eigentümer die Immobilie trotzdem an jemand anderen, kann der Berechtigte allenfalls Schadenersatz verlangen. Das Ankaufsrecht selbst ist dann praktisch wertlos.
Das dingliche Vorkaufsrecht geht weiter. Es wird im Grundbuch eingetragen und entfaltet Wirkung gegenüber jedem späteren Erwerber. Verkauft der Eigentümer an einen Dritten, kann der Vorkaufsberechtigte in genau diesen Kaufvertrag eintreten: zu denselben Konditionen, mit denselben Rechten und Pflichten, einschließlich der vollständigen Kaufpreiszahlung. Das Grundbuchamt Waiblingen, das seit 2017 für den gesamten Rems-Murr-Kreis zuständig ist, beurkundet und vollzieht solche Eintragungen.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht
Neben diesen vertraglichen Varianten gibt es Vorkaufsrechte, die unmittelbar aus dem Gesetz folgen. Mieter haben unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht, wenn ihre Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Kommunen können bei städtebaulich relevanten Grundstücken ebenfalls ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben. Für Eigentümer im Remstal, die ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder ein größeres Grundstück veräußern möchten, lohnt es sich, diese Frage vor dem Verkauf zu klären.
Ausübung: Frist und Form
Wird der Berechtigte über den bevorstehenden Verkauf informiert, läuft eine Frist, innerhalb derer er sein Ankaufsrecht geltend machen muss. Üblich sind zwei Monate. Die Erklärung muss schriftlich erfolgen. Reagiert der Berechtigte nicht rechtzeitig, erlischt das Recht für diesen Verkaufsfall.
Tritt er ein, übernimmt er den Kaufvertrag so, wie er mit dem Drittkäufer ausgehandelt wurde. Er kann die Konditionen nicht nachverhandeln. Das bedeutet: Wer als Eigentümer einem Ankaufsrecht zugestimmt hat, sollte beim späteren Kaufvertrag mit dem Interessenten besonders sorgfältig sein, denn dieser Vertrag wird im Zweifel auch für den Berechtigten verbindlich.
Was das für Sie als Eigentümer bedeutet
Ein Ankaufsrecht, das Sie irgendwann in einem Vorvertrag oder einer Vereinbarung eingeräumt haben, kann Ihren Verkaufsprozess erheblich bremsen. Potenzielle Käufer wissen, dass ein Dritter jederzeit eintreten kann, was manche abschreckt. Prüfen Sie deshalb vor dem Vermarktungsstart, ob solche Rechte bestehen, sei es vertraglich oder im Grundbuch. Der Grundbuchauszug, den wir standardmäßig zu Beginn jeder Beauftragung einholen, gibt darüber Auskunft.