Eine Kaufoption ist ein vertraglich vereinbartes Recht, eine bestimmte Immobilie innerhalb einer festgelegten Frist zu einem bereits heute vereinbarten Preis zu kaufen. Der Eigentümer ist dabei gebunden: Übt der Optionsberechtigte sein Recht aus, muss der Verkauf zu den vereinbarten Konditionen stattfinden. Für den Eigentümer bedeutet das, dass er für die Dauer der Option nicht frei über sein Objekt verfügen kann.
Was eine Kaufoption vom Vorkaufsrecht unterscheidet
Beim Vorkaufsrecht darf der Berechtigte einspringen, wenn ein Dritter ein konkretes Angebot macht. Die Option geht weiter: Sie gibt dem Berechtigten das Recht, den Kauf von sich aus auszulösen, ohne dass ein Drittangebot vorliegen muss. Der Verkäufer kann den Zeitpunkt also nicht selbst steuern. Das ist der Kernunterschied, der aus Eigentümersicht das größere Risiko darstellt.
Die weitaus häufigere Form ist die einseitige Kaufoption (auch Call-Option genannt): Nur der Käufer hat das Wahlrecht, der Eigentümer ist verpflichtet. Als Gegenleistung zahlt der Optionsberechtigte eine Optionsprämie. Übt er die Option nicht aus, ist die Prämie verloren. Übt er sie aus, wird sie in aller Regel auf den Kaufpreis angerechnet.
Wie die Option rechtlich abgesichert wird
Hier gibt es einen entscheidenden Unterschied, den Eigentümer kennen sollten.
Eine rein schuldrechtliche Vereinbarung (vergleichbar einem Vorvertrag) bindet nur die Vertragsparteien. Wird das Grundstück zwischenzeitlich an jemand anderen verkauft, hat der Optionsberechtigte allenfalls einen Schadensersatzanspruch, das Grundstück ist weg. Wird die Option dagegen als Vormerkung im Grundbuch eingetragen, wirkt sie gegen jeden späteren Erwerber. Das gibt dem Berechtigten maximale Sicherheit, kostet aber Notar- und Grundbuchgebühren, die grob bei 0,5 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises liegen.
Wichtig: Jede Kaufoption auf eine Immobilie muss notariell beurkundet werden. Ohne Notar ist die Vereinbarung unwirksam, egal wie detailliert sie schriftlich niedergelegt wurde.
Optionsprämie, Laufzeit und Ausübung
Die Höhe der Prämie ist Verhandlungssache. Üblich sind 5 bis 10 Prozent des vereinbarten Kaufpreises, bei langen Optionsfristen oder unsicherer Marktlage kann die Prämie höher ausfallen. Die Laufzeit beträgt häufig 12 bis 24 Monate, selten mehr als drei Jahre.
Die Ausübungserklärung muss innerhalb der Frist schriftlich beim Eigentümer eingehen, in der Praxis per Einschreiben. Mit dem Zugang der Erklärung kommt der Kaufvertrag zustande. Optionsverträge enthalten oft Bedingungen, etwa dass eine Baugenehmigung erteilt sein muss oder eine Finanzierungszusage vorliegt. Solche Bedingungen sind zulässig, sollten aber präzise formuliert sein, weil sonst Streit über das Eintreten der Bedingung vorprogrammiert ist.
Wo Kaufoptionen im Alltag vorkommen
Im Remstal begegnen wir Kaufoptionen am häufigsten in drei Konstellationen.
Projektentwickler und Bauträger sichern sich über Optionen Grundstücke, bevor eine Baugenehmigung vorliegt. Sie vermeiden so eine frühe Kapitalbindung. Scheitert das Vorhaben, verlieren sie die Prämie, aber nicht mehr. Für den Grundstückseigentümer bedeutet das: Er bekommt die Prämie sofort, wartet aber mitunter ein bis zwei Jahre auf den eigentlichen Verkauf.
Bei Gewerbemietverträgen vereinbaren Mieter gelegentlich eine Kaufoption für die gemietete Fläche, mit einem heute festgelegten Preis. Und in Erbengemeinschaften sichert sich manchmal ein Miterbe über eine Option das Recht, den Anteil der anderen zu übernehmen, bevor ein Verkauf an Dritte in Frage kommt.
Steuerliche Wirkung für den Eigentümer
Die Grunderwerbsteuer, in Baden-Württemberg aktuell 5,0 Prozent, fällt erst bei tatsächlicher Ausübung der Option an. Bemessungsgrundlage ist der vereinbarte Kaufpreis, vermindert um eine angerechnete Prämie.
Für den Eigentümer ist die erhaltene Optionsprämie sofort als Einnahme steuerpflichtig, unabhängig davon, ob die Option später ausgeübt wird. Und bei der Spekulationssteuer gilt: Die für den Käufer relevante Zehnjahresfrist beginnt mit dem Zeitpunkt der Optionsausübung, nicht mit dem Datum des Optionsvertrags. Das kann bei der Planung des Verkaufszeitpunkts eine Rolle spielen und sollte vorab mit einem Steuerberater geprüft werden.