Das Vorkaufsrecht gibt einer bestimmten Person oder Stelle das Recht, beim Verkauf einer Immobilie als Erste zum Zug zu kommen, und zwar zu denselben Konditionen, die mit einem Dritten ausgehandelt wurden. Für Eigentümer, die verkaufen möchten, ist es eine echte Einschränkung der Verfügungsfreiheit: Sie können sich nicht einfach aussuchen, an wen sie verkaufen.
Welche Vorkaufsrechte es gibt
Man unterscheidet zwischen gesetzlichen und vertraglichen Vorkaufsrechten. Die wichtigsten gesetzlichen Fälle sind:
- Das Mietervorkaufsrecht nach § 577 BGB: Wenn eine Mietwohnung in Eigentumswohnungen umgewandelt und erstmals verkauft wird, hat der aktuelle Mieter ein Vorkaufsrecht. Er muss innerhalb von zwei Monaten nach schriftlicher Mitteilung erklären, ob er es ausübt. Das Ziel ist der Schutz langjähriger Mieter vor Verdrängung.
- Das kommunale Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch: Gemeinden dürfen es in definierten Satzungsgebieten ausüben, wenn städtebauliche Gründe vorliegen, zum Beispiel zur Schaffung von Schulstandorten oder Grünflächen. Die Ausübungsfrist beträgt ebenfalls zwei Monate. In Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte hat die jeweilige Stadtplanung hier eigene Spielräume. Für Grundstücke in Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis als untere Baurechtsbehörde zuständig.
Daneben gibt es das vertragliche Vorkaufsrecht, das Privatpersonen miteinander vereinbaren, etwa Miteigentümer, Nachbarn oder Familienmitglieder. Es wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und ist damit für jeden einsehbar. Die Ausübungsfrist regeln die Parteien selbst, üblich sind zwei bis sechs Monate.
Was passiert, wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wird
Voraussetzung ist immer, dass ein konkreter Kaufvertrag mit einem Dritten vorliegt, also Kaufpreis und Konditionen feststehen. Der Vorkaufsberechtigte erhält daraufhin die Mitteilung und kann schriftlich erklären, dass er zu denselben Bedingungen kauft.
Mit dieser Erklärung kommt der Kaufvertrag unmittelbar zwischen Eigentümer und Vorkaufsberechtigtem zustande. Der ursprüngliche Käufer geht leer aus, sein Vertrag wird gegenstandslos. Den Ablauf wickelt dann der Notar ab, und das Grundbuchamt beim Amtsgericht Waiblingen trägt den neuen Eigentümer ein.
Was das für Sie als Eigentümer bedeutet
Ein bestehendes Vorkaufsrecht zwingt Sie nicht dazu, zu verkaufen. Es verhindert aber, dass Sie frei wählen können, an wen. Wenn Sie ein Grundstück oder eine Wohnung anbieten und ein Vorkaufsrecht besteht, das Sie nicht im Grundbuch gefunden haben, kann der Verkauf scheitern oder sich erheblich verzögern.
Vor jedem Verkauf lohnt deshalb ein genauer Blick in Abteilung II des Grundbuchs. Wir schauen das im Rahmen unserer Verkaufsvorbereitung immer gemeinsam mit Ihnen durch, weil ein übersehenes Vorkaufsrecht erfahrungsgemäß zu den ärgerlichsten Überraschungen im Verkaufsprozess gehört.