Allgemeinstrom ist der elektrische Energieverbrauch, der in einem Mehrfamilienhaus außerhalb der einzelnen Wohnungen anfällt: Flurbeleuchtung, Aufzug, Heizungspumpe, Tiefgaragenlüftung und ähnliche Gemeinschaftseinrichtungen. Die Kosten werden nicht vom Vermieter oder der Eigentümergemeinschaft getragen, sondern über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter beziehungsweise über das Hausgeld auf die Wohnungseigentümer verteilt. Die rechtliche Grundlage dafür ist die Betriebskostenverordnung, konkret § 2 Nr. 11 BetrKV.
Was zum Allgemeinstrom zählt und was nicht
Die größten Verbrauchsposten sind schnell benannt. Beleuchtung in Treppenhäusern, Kellerfluren, Dachboden, Außenanlagen und Tiefgaragen sowie die gesetzlich vorgeschriebene Notbeleuchtung für Fluchtwege laufen dauerhaft oder müssen zuverlässig verfügbar sein. Den größten Einzelposten stellt bei vielen Häusern der Aufzug dar: Ältere Anlagen ohne Energierückgewinnung können 40 bis 60 Prozent des gesamten Allgemeinstroms verbrauchen. Dazu kommen ungeregelten Heizungsumwälzpumpen, Garagentore, Klingelanlage, Gegensprechanlage, Gemeinschafts-Sat-Anlage und, falls vorhanden, Waschmaschinen und Trockner im Gemeinschaftswaschraum sowie Lüftungsanlagen in Tiefgaragen oder innenliegenden Bädern.
Klar ausgenommen ist der Strom für eine Hausmeisterwohnung. Der gehört zu den Hausmeisterkosten und darf nicht als Allgemeinstrom abgerechnet werden. Das klingt selbstverständlich, taucht in der Praxis aber immer wieder als Fehler auf.
Abrechnung: Fristen und Verteilungsschlüssel
Der Verteilungsschlüssel ist im Mietvertrag oder, bei Wohnungseigentum, in der Teilungserklärung geregelt. Am häufigsten wird nach Wohnfläche verteilt; Personenzahl oder Miteigentumsanteile sind möglich, aber weniger verbreitet. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung gibt es beim Allgemeinstrom in der Regel nicht, weil für die einzelnen Wohnungen keine eigenen Zähler vorhanden sind und sich der Gemeinschaftsverbrauch ohnehin nicht einzelnen Mietern zuordnen lässt.
Die Abrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Wer diese Frist versäumt, verliert den Anspruch auf Nachforderungen. Das ist eine der wenigen wirklich harten Fristen im Mietrecht, und aus der Beratung von Eigentümern im Raum Fellbach und Waiblingen wissen wir, dass sie vor allem bei Eigentümern ohne professionelle Verwaltung immer wieder übersehen wird. Belege müssen auf Verlangen einsehbar sein; Mieter haben ein Einsichtsrecht in die Originalrechnungen.
Wirtschaftlichkeit und Einsparpotenzial
Für Eigentümer, die ihr Haus verkaufen oder neu vermieten wollen, lohnt ein Blick auf den Allgemeinstromverbrauch der letzten Jahre. Auffällig hohe oder stark steigende Kosten können auf veraltete Technik oder Defekte hinweisen, und ein Kaufinteressent mit technischem Sachverstand wird das bemerken.
Konkret: Der Umstieg auf LED-Beleuchtung im Treppenhaus und in den Kellern spart gegenüber alten Glühlampen bis zu 90 Prozent des Beleuchtungsstroms, die Investition amortisiert sich erfahrungsgemäß in zwei bis drei Jahren. Bewegungsmelder oder Zeitschaltuhren verhindern, dass Licht stundenlang in leer stehenden Fluren brennt. Ungeregelten Heizungsumwälzpumpen aus den 1980er oder 1990er Jahren durch moderne Hocheffizienzpumpen zu ersetzen, kann den Pumpenstromverbrauch um bis zu 80 Prozent senken. Aus der Planungspraxis kennen wir Fälle, in denen allein dieser Austausch die jährliche Betriebskostenbelastung spürbar reduziert hat. Auch ein Wechsel des Stromanbieters für den Hausanschluss ist ein legitimes Mittel und bringt je nach Laufzeit und Anbieter 10 bis 30 Prozent.
Was Mieter beanstanden können und was das für Eigentümer bedeutet
Mieter dürfen die Abrechnung prüfen und Belege anfordern. Wenn die Allgemeinstromkosten im Vergleich zum Vorjahr stark gestiegen sind oder im Vergleich mit ähnlichen Häusern auffällig hoch erscheinen, ist das ein berechtigter Anlass für Rückfragen. Defekte Zeitschaltuhren, die zu Dauerbeleuchtung führen, oder falsche Zählerablesung fallen hier häufig auf.
Wichtig für Vermieter: Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt. Kosten, die durch unterlassene Modernisierung unnötig hoch ausfallen, können von Mietern anteilig bestritten werden, und Gerichte haben hier zugunsten der Mieter entschieden. Wer als Eigentümer seit Jahren eine ineffiziente Anlage betreibt und die vollen Kosten umlegt, steht im Streitfall schlechter da als jemand, der regelmäßig modernisiert. Getrennte Zähler für Allgemeinstrom und Heizungsstrom erleichtern die Zuordnung und machen die Abrechnung nachvollziehbarer für alle Beteiligten.