Die AfA, ausgeschrieben Absetzung für Abnutzung, erlaubt Ihnen als Vermieter, den Wert eines Gebäudes über seine wirtschaftliche Nutzungsdauer hinweg steuerlich geltend zu machen. Das Finanzamt erkennt damit an, dass ein Gebäude mit der Zeit verschleißt. Abschreibbar ist dabei ausschließlich der Gebäudewert: Das Grundstück unterliegt keinem Wertverzehr und bleibt bei der Berechnung außen vor. Voraussetzung ist, dass die Immobilie vermietet oder verpachtet wird. Bei reiner Eigennutzung gibt es keine AfA.
Was abgeschrieben wird und mit welchem Satz
Für Wohngebäude, deren Bauantrag nach dem 31. Dezember 1924 gestellt wurde, gilt ein linearer Satz von 2 Prozent pro Jahr. Das entspricht einer Nutzungsdauer von 50 Jahren. Ältere Gebäude, fertiggestellt vor dem 1. Januar 1925, werden mit 2,5 Prozent jährlich über 40 Jahre abgeschrieben. Gewerbeimmobilien und sonstige Gebäude kommen auf 3 Prozent jährlich, was einer angesetzten Nutzungsdauer von rund 33 Jahren entspricht.
Ein konkretes Beispiel: Beträgt der reine Gebäudewert 250.000 Euro und gilt der Standardsatz von 2 Prozent, sind das 5.000 Euro, die Sie jährlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzen können. Tatsächlich fließt dabei kein Geld ab, es reduziert sich lediglich die Steuerlast. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 40 Prozent entspricht das einer realen Ersparnis von 2.000 Euro pro Jahr.
Bemessungsgrundlage: Kaufpreis richtig aufteilen
Die AfA berechnet sich nicht aus dem Gesamtkaufpreis, sondern nur aus dem auf das Gebäude entfallenden Anteil. Sie müssen den Kaufpreis also in einen Grundstücks- und einen Gebäudewert aufteilen. Als Anhaltspunkt für den Bodenwert ziehen Vermieter in der Regel den aktuellen Bodenrichtwert heran. Im Rems-Murr-Kreis liegen die Bodenrichtwerte je nach Lage grob zwischen 400 und 610 Euro pro Quadratmeter, wobei Fellbach, Kernen im Remstal und Waiblingen am oberen Ende dieses Bereichs angesiedelt sind. Die Werte sind kostenlos über das Portal BORIS-BW abrufbar. Zuständig für die amtlichen Richtwerte ist in Fellbach der eigene Gutachterausschuss, für den übrigen Rems-Murr-Kreis der Gutachterausschuss des Landkreises.
Zu den Anschaffungskosten, die als Bemessungsgrundlage zählen, gehören neben dem Kaufpreis auch die erwerbsnahen Nebenkosten: Grunderwerbsteuer (in Baden-Württemberg 5,0 Prozent), Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision. Diese Nebenkosten werden anteilig auf Gebäude- und Grundstückswert aufgeteilt. Das Bundesfinanzministerium stellt online eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit, die aber nicht bindend ist. Im Zweifel lohnt sich ein Gutachten, gerade wenn der Bodenwert einen ungewöhnlich hohen Anteil am Gesamtpreis ausmacht.
Sonderabschreibungen bei Denkmal und Sanierungsgebiet
Wer eine denkmalgeschützte Immobilie saniert, kann erheblich mehr abschreiben als im Regelbetrieb. Nach § 7i EStG sind 9 Prozent der Sanierungskosten in den ersten acht Jahren absetzbar, danach 7 Prozent in den Jahren 9 bis 12. Damit lassen sich die anerkannten Sanierungskosten vollständig über zwölf Jahre geltend machen. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde, die vor Beginn der Arbeiten vorliegen muss. Vergleichbare Sätze gelten nach § 7h EStG für Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet.
Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen diese Bescheinigung versäumt oder zu spät beantragt wurde. Der finanzielle Schaden ist dann erheblich, weil die erhöhte AfA rückwirkend nicht mehr anerkannt wird. Wer in dieser Richtung plant, sollte die Abstimmung mit der Behörde konsequent vor die erste Maßnahme legen.
Was beim Verkauf zu beachten ist
Die genommene AfA hat beim Verkauf Konsequenzen. Veräußern Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, berechnet sich der steuerpflichtige Spekulationsgewinn aus dem Verkaufspreis abzüglich des steuerlichen Restbuchwerts, also den ursprünglichen Anschaffungskosten vermindert um die bislang abgezogene AfA. Das bedeutet: Je mehr Sie abgeschrieben haben, desto höher fällt der zu versteuernde Gewinn im Verkaufsfall aus. Nach Ablauf der zehn Jahre bleibt der Veräußerungsgewinn bei Immobilien im Privatvermögen steuerfrei, auch wenn Sie zuvor AfA in Anspruch genommen haben.
Bei Erbschaft führt der Erbe die Abschreibung auf Basis der historischen Anschaffungskosten des Erblassers fort, bei einer Schenkung gilt dasselbe Prinzip. Die Laufzeit und der bereits abgeschriebene Betrag gehen also mit über.