Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude saniert, darf die Sanierungskosten nach §7i EStG (Vermietung) oder §10f EStG (Selbstnutzung) in erheblichem Umfang von der Steuer absetzen. Das ist kein Nischenthema: Bei einer Sanierung von 150.000 Euro kann die Gesamtersparnis über die Laufzeit deutlich im fünfstelligen Bereich liegen. Voraussetzung ist in beiden Fällen eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde, die den Abzug erst ermöglicht.
Was absetzbar ist, und was nicht
Bei Vermietung gilt: 9 Prozent der anerkannten Sanierungskosten jährlich in den ersten acht Jahren, danach 7 Prozent in den folgenden vier Jahren. Nach zwölf Jahren sind 100 Prozent der förderfähigen Kosten steuerlich verbraucht. Bei Selbstnutzung sind es 9 Prozent jährlich über zehn Jahre, allerdings nur als Sonderausgaben und auf höchstens 90 Prozent der Kosten begrenzt. Der steuerliche Hebel ist bei Vermietung also spürbar größer.
Förderfähig sind Maßnahmen, die die Denkmalbehörde als erforderlich anerkannt hat: denkmalgerechte Fassaden- und Dachsanierung, historische Innenausbauteile wie Stuckdecken, Treppen oder Böden, aber auch Heizung, Sanitär und Elektrik, wenn sie unter Auflagen modernisiert werden. Architekten- und Gutachterhonorare für die Planung zählen ebenfalls dazu. Nicht gefördert werden der Kaufpreis, Eigenleistungen, reine Erweiterungsbauten oder Ausstattung, die über das denkmalpflegerisch Begründbare hinausgeht.
Der Weg zur Bescheinigung
Das Verfahren beginnt vor der ersten Maßnahme, nicht danach. Sie brauchen einen Sanierungsplan, den die Denkmalschutzbehörde genehmigt, bevor Sie den Auftrag erteilen. Aus der Planung kennen wir diese Abläufe: Wer meint, die Bescheinigung hole man sich nachträglich, erlebt eine böse Überraschung, weil nicht abgestimmte Maßnahmen grundsätzlich aus der Förderung herausfallen können.
Im Rems-Murr-Kreis ist je nach Gemeinde die untere Denkmalschutzbehörde beim jeweiligen Landratsamt oder der Großen Kreisstadt zuständig. Fellbach und Waiblingen haben als Große Kreisstädte eigene untere Baurechtsbehörden, die in der Praxis auch bei Denkmalsachen erste Ansprechpartner sind. Baubegleitend müssen alle Rechnungen lückenlos gesammelt und den anerkannten Kostengruppen zugeordnet werden. Erst nach Abschluss der Arbeiten stellt die Behörde die Bescheinigung aus, mit der Sie das Finanzamt überzeugen.
Was die Rechnung realistisch ergibt
Bei 40 Prozent Grenzsteuersatz und 150.000 Euro anerkannter Sanierungskosten ergibt sich in den ersten acht Jahren eine jährliche Steuerersparnis von rund 5.400 Euro allein aus der Denkmal-AfA. Hinzu kommt die reguläre Gebäude-AfA auf den Kaufpreisanteil des Gebäudes. Über die gesamte Laufzeit von zwölf Jahren summiert sich das auf einen erheblichen Kapitalrückfluss.
Dem stehen reale Mehrkosten gegenüber: Denkmalgerechte Materialien und Fachbetriebe mit entsprechender Erfahrung kosten deutlich mehr als Standardlösungen, Mehrkosten von 20 bis 40 Prozent gegenüber einer normalen Sanierung sind keine Seltenheit. Und Überraschungen im Altbau, verdeckte Schäden an Substanz oder Tragwerk, sind bei alten Gebäuden häufiger als im Neubau. Die Steuerersparnis gleicht das in vielen Fällen aus, aber eine ehrliche Kalkulation muss beide Seiten zeigen.
Bindungsfrist und Finanzierung
Die Abschreibung ist an die Nutzung gebunden. Wer die Immobilie vorzeitig verkauft oder die Nutzungsart wechselt, riskiert, dass das Finanzamt bereits gewährte Abzüge zurückfordert. Die Bindung läuft bei Vermietungsobjekten faktisch über die zwölfjährige Abschreibungsphase.
Banken bewerten Denkmalimmobilien bei der Beleihung oft konservativer als vergleichbare Bestandsbauten. Eigenkapital von 25 bis 35 Prozent ist eine realistische Erwartung. KfW-Programme, insbesondere das Programm für das Effizienzhaus Denkmal, lassen sich mit der steuerlichen Abschreibung kombinieren und können die Finanzierungsstruktur verbessern. Die höhere Eigenkapitalrendite durch den Steuereffekt ist real, setzt aber voraus, dass Sanierungskosten, Auflagen und Zeitplan von Anfang an sauber geplant sind.