Eine Abschlagszahlung ist eine Teilzahlung, die der Bauherr im laufenden Bauablauf leistet, bevor das gesamte Werk fertiggestellt ist. Sie vergütet Leistungen, die der Auftragnehmer bereits erbracht und nachgewiesen hat. Am Ende des Projekts werden alle geleisteten Abschläge mit der Schlussrechnung verrechnet und aufgerechnet.
Rechtliche Grundlage
Im BGB-Werkvertrag regelt § 632a, dass ein Unternehmer Abschlagszahlungen für vertragsgemäß erbrachte und nachgewiesene Leistungen verlangen darf. Die Höhe richtet sich nach dem tatsächlichen Wert der geleisteten Arbeit zu diesem Zeitpunkt. Gezahlt werden muss nach Zugang einer prüfbaren Rechnung, die die erbrachten Positionen detailliert aufführt. Üblich ist eine Zahlungsfrist von 18 bis 21 Tagen. Bei Bauverträgen nach VOB/B übernimmt § 16 diese Funktion und regelt das Verfahren nochmals genauer.
Wichtig für Sie als Auftraggeber: Abschläge sind keine Vorauszahlung ins Blaue. Sie zahlen für das, was bereits steht, nicht für das, was noch kommen soll. Für reine Vorauszahlungen, also Zahlungen vor jeder Leistungserbringung, tragen Sie ein deutlich höheres Risiko, wenn ein Auftragnehmer in Schieflage gerät.
Nachweispflicht und Prüfbarkeit
Bevor Sie eine Abschlagszahlung leisten, hat der Auftragnehmer die erbrachten Leistungen nachvollziehbar zu belegen: Aufmaße, Fotodokumentation, ein Bautenstandsbericht oder eine detaillierte Aufstellung nach Leistungsverzeichnis. Fehlt diese Prüfbarkeit, ist die Rechnung nicht fällig. Dieses Recht sollten Sie konsequent einfordern, denn bei späteren Streitigkeiten über Mängel oder Minderleistungen ist die lückenlose Dokumentation des Baufortschritts bares Geld wert.
Zahlungsplan nach MaBV beim Bauträgervertrag
Ein Sonderfall gilt, wenn Sie von einem Bauträger kaufen. Hier greift die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die den Zahlungsfluss streng begrenzt: Der Kaufpreis darf in maximal sieben Raten abgerufen werden, jeweils gebunden an klar definierte Bauabschnitte. Die erste Rate beträgt höchstens 30 Prozent und wird fällig, nachdem die Erdarbeiten begonnen haben. Weitere Raten folgen beim Rohbau, nach Deckenkonstruktion, Dachdeckung, Fenstereinbau und Innenausbau. Die letzte Rate wird erst nach vollständiger Fertigstellung und Abnahme fällig.
Dieser Schutzrahmen gilt bundesweit, also auch für Neubauprojekte in Fellbach, Waiblingen oder Kernen im Remstal. Aus der Planung kennen wir Projekte, bei denen Bauträger versuchen, die Ratenfälligkeit durch weit gefasste Bauabschnittsbeschreibungen früher auszulösen, als es der tatsächliche Baustand rechtfertigt. Lassen Sie den Zahlungsplan vor Vertragsunterzeichnung prüfen.
Sicherheitseinbehalt und Schlussrechnung
Es ist üblich, von der Schlussrechnung einen Einbehalt von rund fünf Prozent zurückzuhalten, bis die Gewährleistungsfrist abgelaufen ist oder ein aufgetretener Mangel beseitigt wurde. Dieser Einbehalt sichert Ihnen einen Hebel gegenüber dem Auftragnehmer, falls nach der Abnahme noch Mängel auftauchen. In der Summe aller Abschlagszahlungen plus Schlusszahlung minus Einbehalt spiegelt sich der vollständige Werklohn.