Abberufung bezeichnet die einseitige Beendigung eines Auftrags- oder Bevollmächtigungsverhältnisses durch den Auftraggeber. Sie ist im Immobilienalltag vor allem dann ein Thema, wenn das Vertrauen in einen Makler, Architekten oder Hausverwalter verloren gegangen ist. Grundsätzlich steht das Recht zur Abberufung fast immer offen. Die entscheidende Frage ist nicht ob, sondern zu welchem Preis.
Vollmacht und Maklerauftrag beenden
Eine Vollmacht können Sie nach § 168 BGB jederzeit widerrufen, ohne Gründe nennen zu müssen. Der Widerruf wird wirksam, sobald er dem Bevollmächtigten zugegangen ist. Rechtsgeschäfte, die vor dem Zugang bereits abgeschlossen wurden, bleiben für Sie als Auftraggeber bindend. Die Schriftform ist gesetzlich nicht zwingend, aber aus Nachweisgründen dringend zu empfehlen. Haben Sie eine notariell beurkundete Vollmacht erteilt, sollte auch der Widerruf notariell erklärt werden, damit Dritte ihn verlässlich erkennen können.
Beim Maklervertrag hängt alles an der Vertragsform. Einen einfachen Maklerauftrag können Sie ohne Kosten und ohne Angabe von Gründen kündigen, weil der Makler kein Erfolgsversprechen abgegeben hat. Anders sieht es bei einem Alleinauftrag aus. Hier hat der Makler exklusive Rechte vereinbart und darf für die Vertragslaufzeit mit einem Abschluss rechnen. Eine vorzeitige Kündigung ohne wichtigen Grund löst Schadensersatzansprüche aus, oft pauschal mit einem erheblichen Teil der entgangenen Provision beziffert. Ein wichtiger Grund dagegen, etwa nachweisliche Pflichtverletzungen oder monatelange Untätigkeit, rechtfertigt die fristlose Kündigung ohne Entschädigungspflicht. In einem solchen Fall empfiehlt sich eine vorherige schriftliche Abmahnung, damit Sie im Streitfall belegen können, dass der Anlass dokumentiert und dem Makler bekannt war. Die Kündigung selbst sollte immer schriftlich erfolgen und so übermittelt werden, dass Sie den Zugang nachweisen können.
Architekten- und Bauvertrag kündigen
Aus der täglichen Planungsarbeit wissen wir: Auch Architektenverträge sind nach § 648 BGB jederzeit kündbar. Der Unterschied zu anderen Vertragsverhältnissen liegt in der Vergütungsfolge. Der Architekt hat Anspruch auf das Honorar für alle bis zur Kündigung erbrachten Leistungsphasen nach HOAI, und darüber hinaus auf den entgangenen Gewinn für die nicht mehr ausgeführten Leistungen, abzüglich der Aufwendungen, die er sich durch die Kündigung erspart. In der Praxis werden häufig rund zehn Prozent des Resthonorars als entgangener Gewinn angesetzt, sofern kein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund, etwa grobe Planungsfehler oder erhebliche Terminüberschreitungen, schließt diesen Anspruch aus. Dasselbe Grundprinzip gilt für Bauunternehmer: Auch hier werden erbrachte Leistungen nach Aufmaß vergütet, zuzüglich eines Anteils am entgangenen Gewinn für das, was nicht mehr ausgeführt wird.
Hausverwaltung abberufen
Beim WEG-Verwaltervertrag liegt die Abberufung nicht in der Hand eines einzelnen Eigentümers, sondern der Eigentümerversammlung. Für eine Abberufung vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit ist in der Regel eine qualifizierte Mehrheit erforderlich. Liegt ein wichtiger Grund vor, genügt die einfache Mehrheit. Als wichtiger Grund kommt zum Beispiel eine dauerhaft mangelhafte Jahresabrechnung oder die Untätigkeit bei dringend notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen in Betracht. Bis zur Abberufung hat der Verwalter Anspruch auf seine Vergütung. Unmittelbar nach der Abberufung muss eine Nachfolgelösung stehen, damit die Verwaltung nicht handlungsunfähig wird. Die Übergabe aller Unterlagen, Konten und Schlüssel ist zeitnah einzufordern.