Der Maklervertrag ist die rechtliche Grundlage, auf der ein Immobilienmakler für Sie tätig wird. Er hält fest, was beauftragt ist, wie lange, unter welchen Bedingungen Provision fällig wird und welche Pflichten beide Seiten tragen. Ohne diesen Vertrag hat der Makler keinen gesicherten Provisionsanspruch, egal wie viel Arbeit er geleistet hat.
Einfacher Auftrag oder Alleinauftrag: ein echter Unterschied
Beim einfachen Maklerauftrag beauftragen Sie einen Makler, behalten sich aber vor, weitere Makler gleichzeitig einzuschalten oder selbst einen Käufer zu finden. Der Vertrag ist jederzeit kündbar. Provision erhält nur der Makler, dessen Nachweis tatsächlich zum Abschluss geführt hat. Das klingt nach mehr Freiheit, hat aber einen Preis: Wer nicht sicher weiß, dass sein Auftrag auch bearbeitet wird, investiert weniger.
Beim Alleinauftrag beauftragen Sie genau einen Makler für eine feste Laufzeit, üblich sind drei bis sechs Monate. Der Makler weiß, dass sein Einsatz nicht durch einen parallelen Auftrag entwertet wird, und wird entsprechend planen, photographieren, vermarkten. Eine vorzeitige Kündigung ohne wichtigen Grund kann Schadensersatzansprüche auslösen, das sollten Sie beim Unterzeichnen im Blick haben.
Der qualifizierte Alleinauftrag geht noch einen Schritt weiter: Hier verpflichten Sie sich, auch selbst keinen Käufer direkt zu akzeptieren, ohne den Makler einzuschalten. Diese Form ist in der Praxis selten, kommt aber vor.
Was der Makler schuldet und wofür er haftet
Ein Makler, der seinen Auftrag ernst nimmt, prüft die Unterlagen zum Objekt, erstellt ein sachlich richtiges Exposé und dokumentiert jeden Interessentenkontakt und jede Besichtigung. Das ist keine Kür, sondern Sorgfaltspflicht.
Wichtiger für Sie als Eigentümer: Der Makler muss Sie auf bekannte Mängel, Belastungen im Grundbuch und rechtliche Besonderheiten hinweisen, auch wenn es den Verkauf erschwert. Wer das unterlässt, riskiert nicht nur Haftung auf Schadensersatz, sondern auch den Verlust des Provisionsanspruchs. Daten über Interessenten unterliegen dem Datenschutz und dürfen nicht leichtfertig weitergegeben werden.
Provision: wann sie fällig wird und wie sie aufgeteilt wird
Provision entsteht erst dann, wenn der Vertrag, auf den der Makler hingearbeitet hat, auch tatsächlich zustande kommt. Beim Kauf heißt das: notarielle Beurkundung. Tritt eine Seite vorher zurück, fällt keine Provision an.
Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf das Teilungsprinzip nach §§ 656c/656d BGB. Käufer und Verkäufer tragen die Courtage je zur Hälfte. Bei uns im Remstal sind das üblicherweise je 3,57 % inkl. MwSt. Bei Vermietung gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, zahlt ihn, und die Provision ist auf zwei Nettokaltmieten begrenzt.
Beispielrechnung Kaufpreisaufteilung
Ein Reihenhaus in Fellbach wird für 620.000 Euro verkauft. Die vereinbarte Gesamtprovision beträgt 7,14 % inkl. MwSt. (je 3,57 % pro Seite):
- Provision Verkäufer: 3,57 % von 620.000 EUR = 22.134 EUR
- Provision Käufer: 3,57 % von 620.000 EUR = 22.134 EUR
- Gesamtprovision: 44.268 EUR
Dazu kommen für den Käufer Grunderwerbsteuer (in Baden-Württemberg 5,0 %), Notar- und Grundbuchkosten. Diese Nebenkosten liegen bei einem solchen Kaufpreis schnell bei 45.000–50.000 EUR zusätzlich.
Kündigung, Schriftform und Widerruf
Der Maklervertrag muss schriftlich geschlossen werden. Mündliche Absprachen oder eine einfache E-Mail reichen nicht aus, um einen wirksamen Provisionsanspruch zu begründen. Kündigungen sollten ebenfalls schriftlich und mit Zugangsnachweis erfolgen, ein Einschreiben ist hier das richtige Mittel.
Wird der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen, etwa bei einem Erstgespräch bei Ihnen zu Hause, haben Sie als Verbraucher ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Fehlt die Widerrufsbelehrung im Vertrag, verlängert sich diese Frist. Ein seriöser Makler weist darauf von sich aus hin.