Eine Kündigung ist eine einseitige Erklärung, mit der eine Partei ein Mietverhältnis beendet. Sie muss der anderen Seite zugehen und bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllen, damit sie wirksam ist. Das Gesetz unterscheidet zwischen der ordentlichen Kündigung mit Frist und der außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund.
Was für beide Seiten gilt: Form vor Inhalt
Jede Kündigung muss schriftlich auf Papier erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein. Eine E-Mail, eine SMS oder ein Fax reichen rechtlich nicht aus. Sind mehrere Mieter im Vertrag, müssen alle unterschreiben. Als Vermieter empfehlen wir den Versand per Einwurf-Einschreiben, weil damit der Zugang nachweisbar dokumentiert ist. Ohne Zugangsnachweis beginnt keine Frist zu laufen.
Ordentliche Kündigung: unterschiedliche Spielregeln je nach Seite
Mieter dürfen ohne Angabe von Gründen kündigen. Die Frist beträgt immer drei Monate, die Kündigung muss spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zugegangen sein, damit sie zum Ende dieses Monats wirkt.
Für Vermieter ist die Lage deutlich enger. Erstens brauchen Sie ein berechtigtes Interesse: Eigenbedarf für sich selbst oder nahe Angehörige, eine erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter oder eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks, die ohne Kündigung nicht möglich wäre. Zweitens staffelt sich die Kündigungsfrist mit der Mietdauer: Bei weniger als fünf Jahren Mietverhältnis sind es drei Monate, bei fünf bis acht Jahren sechs Monate, bei mehr als acht Jahren neun Monate. Drittens muss der Kündigungsgrund im Schreiben konkret benannt und nachvollziehbar begründet sein. Eine Kündigung ohne ausreichende Begründung ist unwirksam, auch wenn der Grund an sich berechtigt wäre.
Außerordentliche Kündigung: fristlos, aber nicht grundlos
Eine fristlose Kündigung setzt einen wichtigen Grund voraus. Im Mietrecht sind das vor allem zwei Monate Mietrückstand, wiederholte schwere Vertragsverletzungen nach vorheriger Abmahnung oder eine ernsthafte Gefährdung von Gesundheit und Hausfrieden. Bei Zahlungsverzug entfällt die Abmahnpflicht. Zieht der Mieter nach einer wirksamen fristlosen Kündigung nicht aus, bleibt nur der Weg zur Räumungsklage. Das kostet Zeit und Geld, weshalb wir empfehlen, schon beim ersten Anzeichen von Zahlungsproblemen das Gespräch zu suchen.
Sozialklausel, Sonderkündigungsrechte und Sperrfrist
Mieter können einer ordentlichen Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für sie eine unzumutbare Härte bedeutet: hohes Alter, schwere Erkrankung oder die nachweislich fehlende Möglichkeit, eine Ersatzwohnung zu finden. Ob die Härtegründe überwiegen, entscheidet im Streitfall das Gericht im Einzelfall. Das Mietverhältnis kann dann befristet oder unbefristet fortgesetzt werden.
Daneben gibt es Sonderrechte für bestimmte Situationen. Kündigt der Vermieter eine Mieterhöhung an, darf der Mieter binnen zwei Monaten nach Zugang der Erhöhungserklärung sonderkündigen. Bei angekündigten Modernisierungsarbeiten besteht ein Sonderkündigungsrecht zum Beginn der Maßnahmen. Erben eines verstorbenen Mieters haben einen Monat Zeit, das übernommene Mietverhältnis zu kündigen.
Besonders relevant für Eigentümer im Remstal, die eine vermietete Immobilie kaufen: Der Kauf bricht die Miete nicht. Der neue Eigentümer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Eine Eigenbedarfskündigung ist frühestens nach einer Sperrfrist von drei Jahren möglich, in einigen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.