Ein Mehrfamilienhaus ist ein Wohngebäude mit mindestens drei abgeschlossenen Wohneinheiten, die von verschiedenen Haushalten bewohnt werden. Es kann einer einzelnen Person gehören, die alle Wohnungen vermietet, oder in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt sein, die separat verkauft werden. Welche Form sinnvoller ist, hängt von Ihren Zielen ab: laufende Mieteinnahmen oder einmaliger Verkaufserlös durch Aufteilung.
Eigentumsform entscheidet über Spielregeln
Beim ungeteilten Volleigentum gehört das gesamte Gebäude einem Eigentümer. Sie vermieten alle Wohnungen selbst und behalten die volle Kontrolle über Instandhaltung, Mieterauswahl und Modernisierungen. Wer das Objekt irgendwann aufteilen will, braucht eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Eintragung einer Teilungserklärung beim Grundbuchamt, das seit 2017 zentral beim Amtsgericht Waiblingen geführt wird.
Beim Wohnungseigentum nach WEG ist jede Einheit ein eigenes Grundbuchblatt. Mehrere Eigentümer teilen sich die Gemeinschaftsflächen und sind aufeinander angewiesen, wenn es um Reparaturen, Beschlüsse oder größere Investitionen geht. Das schafft Abstimmungsbedarf, der im Alltag häufig unterschätzt wird. Gibt es im Erdgeschoss Gewerbeflächen, spricht man von Teileigentum. Diese Einheiten werden im Grundbuch gesondert ausgewiesen und haben andere steuerliche und rechtliche Rahmenbedingungen als Wohneinheiten.
Rendite und Risiko realistisch einschätzen
Ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage hat einen klaren Vorteil gegenüber einer einzelnen Wohnung: Fällt ein Mieter aus, laufen die Einnahmen der anderen Einheiten weiter. Diese Streuung reduziert das Leerstandsrisiko spürbar. Die Nettomietrendite errechnet sich aus den jährlichen Nettomieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis inklusive Nebenkosten.
Im Remstal liegen die Bodenrichtwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Rand des Kreises, grob zwischen 400 und 610 EUR/m². Das treibt die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser und drückt rechnerisch die Anfangsrendite. Wer trotzdem kauft, wettet auf Wertstabilität durch die Stuttgarter Pendlerlage, was historisch gut funktioniert hat, aber kein Naturgesetz ist.
Beispielrechnung: Ein Mehrfamilienhaus in Waiblingen mit sechs Wohneinheiten erzielt 4.200 EUR Nettokaltmiete im Monat, also 50.400 EUR im Jahr. Der Kaufpreis beträgt 1.100.000 EUR, dazu kommen Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg (5,0 % = 55.000 EUR), Notar und Grundbuch (rund 15.000 EUR) sowie Maklerprovision (je Seite 3,57 % inkl. MwSt. = 39.270 EUR). Gesamtinvestition: rund 1.209.270 EUR. Nettomietrendite: 50.400 / 1.209.270 = ca. 4,2 % vor Steuern und Instandhaltung. Das klingt solide, zeigt aber: Wer die Kaufnebenkosten nicht einrechnet, schönt das Ergebnis um fast einen halben Prozentpunkt.
Verwaltung kostet Zeit und Geld
Mehrere Mietparteien bedeuten mehr Kommunikation, mehr Mieterwechsel und mehr Koordinationsaufwand bei Reparaturen. Viele Eigentümer beauftragen deshalb eine professionelle Hausverwaltung. Deren Kosten sind nicht gesetzlich geregelt, bewegen sich in der Praxis aber pro Einheit und Monat in einem Bereich, der sich bei sechs oder mehr Einheiten gut amortisiert.
Wenn das Objekt in Wohnungseigentum aufgeteilt ist, kommt zwingend eine WEG-Verwaltung hinzu. Diese organisiert die Eigentümerversammlung, verwaltet die Instandhaltungsrücklage und rechnet die Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen ab. Aus der Planung kennen wir Objekte, bei denen die Instandhaltungsrücklage über Jahre zu niedrig angesetzt wurde. Das rächt sich spätestens dann, wenn Dach oder Heizungsanlage fällig werden.