Wer eine Immobilie finanziert, gibt der Bank in der Regel eine Grundschuld auf das Objekt. Reicht diese Sicherheit der Bank nicht aus, verlangt sie ergänzende Mittel: sogenannte Zusatzsicherheiten. Das können Bürgschaften, abgetretene Lebensversicherungen, Gehaltsabtretungen oder Grundschulden auf weiteren Immobilien sein. Sie machen eine Finanzierung möglich oder verbessern die Konditionen, binden aber gleichzeitig Vermögen und schaffen Haftungsrisiken für alle Beteiligten.
Wann Banken Zusatzsicherheiten verlangen
Der entscheidende Auslöser ist fast immer der Beleihungsauslauf. Liegt er über 80 Prozent, also bringt der Käufer weniger als 20 Prozent Eigenkapital mit, will die Bank das Restrisiko absichern. Ähnliches gilt bei schwankendem Einkommen, etwa bei Selbstständigkeit, bei jungen Kreditnehmern ohne lange Bonitätshistorie oder wenn das laufende Einkommen im Verhältnis zur Darlehenssumme knapp bemessen ist.
Im Remstal sind Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in Fellbach, Kernen und Waiblingen inzwischen so hoch, dass selbst gut verdienende Käufer mit moderatem Eigenkapital in den Bereich über 80 Prozent Beleihung geraten. In solchen Fällen ist die Frage nach Zusatzsicherheiten keine Ausnahme mehr, sondern gehört zum normalen Gespräch mit dem Finanzierungsberater.
Die wichtigsten Formen im Überblick
Bürgschaft: Ein Dritter haftet persönlich für die Verbindlichkeit des Kreditnehmers. Bei selbstschuldnerischen Bürgschaften kann die Bank den Bürgen direkt in Anspruch nehmen, ohne vorher die Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner zu betreiben. Die Bürgschaft muss schriftlich erklärt werden (§ 766 BGB). Steht die Verpflichtung in einem krassen Missverhältnis zur wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Bürgen, kann sie sittenwidrig und damit unwirksam sein. Eltern, die für den Immobilienkauf ihrer Kinder bürgen, sollten diesen Punkt ernst nehmen.
Lebensversicherungsabtretung: Der Kreditnehmer tritt seine Ansprüche aus einer Kapitallebensversicherung an die Bank ab. Im Todesfall wird die Versicherungssumme zur Darlehenstilgung verwendet. Der Rückkaufswert der Police stärkt in der Zwischenzeit die Sicherheitenbasis.
Gehaltsabtretung: Ein Teil des laufenden Einkommens wird sicherungshalber an die Bank abgetreten. Die Bank greift darauf nur im Ernstfall zurück, im Alltag ändert sich für den Kreditnehmer zunächst nichts.
Kreuzbesicherung: Wer neben dem Kaufobjekt weitere Immobilien besitzt, kann auf diesen zusätzliche Grundschulden einräumen. Das ist die schärfste Form, weil im Ernstfall mehrere Objekte gleichzeitig gefährdet sind.
Was Zusatzsicherheiten praktisch bedeuten
Jede Zusatzsicherheit bindet Vermögen, das anderweitig nicht mehr frei verfügbar ist. Eine abgetretene Lebensversicherung lässt sich nicht kündigen oder beleihen, solange die Abtretung besteht. Ein Bürge kann in dieser Zeit selbst keine größeren Kredite aufnehmen, weil die Bürgschaft als Verbindlichkeit in seiner Bonität auftaucht. Diese Einschränkungen werden beim Abschluss oft wenig beachtet und zeigen sich erst dann, wenn die Familie des Bürgen selbst finanzieren oder umstrukturieren will.
Für Eigentümer im Remstal, die verkaufen und gleichzeitig eine neue Immobilie kaufen wollen, ist das besonders relevant: Läuft auf der zu verkaufenden Immobilie noch eine Bürgschaft oder eine Kreuzbesicherung für ein anderes Darlehen, muss diese Verknüpfung beim Verkauf aufgelöst werden. Das kostet Zeit und Abstimmung mit der Bank.
Freigabe beantragen
Banken halten Zusatzsicherheiten oft länger als nötig. Ein Antrag auf Freigabe lohnt sich, sobald der Beleihungsauslauf durch Tilgung oder eine Wertsteigerung der Immobilie unter 60 Prozent gefallen ist. Auch bei einer Umschuldung oder einem Bankwechsel ist die Freigabe zu klären. Die Bank ist dazu nicht automatisch verpflichtet, aber bei deutlich verbesserter Sicherheitenlage in der Regel bereit. Wer die Initiative ergreift, spart sich oft jahrelange unnötige Bindung.