Bei der Zinsfestschreibung legen Kreditgeber und Darlehensnehmer vertraglich fest, dass der Zinssatz für ein Immobiliendarlehen über einen vereinbarten Zeitraum unveränderlich bleibt. Das schützt Sie vor steigenden Marktzinsen und macht die monatliche Rate für die gesamte Laufzeit verlässlich kalkulierbar. Ein wichtiges Detail: Nach zehn Jahren können Sie jedes Darlehen unabhängig von der vereinbarten Laufzeit mit sechsmonatiger Frist kündigen, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf (§ 489 BGB).
Welche Bindungsfristen es gibt und was sie kosten
Gängig sind Laufzeiten von 5, 10, 15 oder 20 bis 30 Jahren. Kurzfristige Bindungen von fünf Jahren sind in der Regel am günstigsten, weil die Bank das Zinsänderungsrisiko kaum trägt. Zehn Jahre gelten als Standardlösung und bieten einen vertretbaren Kompromiss zwischen Kosten und Planbarkeit. Ab 15 Jahren zahlen Sie einen Zinsaufschlag, der die höhere Absicherung der Bank widerspiegelt. Sehr lange Laufzeiten von 20 oder 30 Jahren sind teurer, schützen aber vollständig vor einem ungünstigen Zinsumfeld bei der Anschlussfinanzierung.
Grundregel: Je länger die Bindung, desto höher der Zinssatz. Das ist keine Willkür, sondern die Risikoprämie dafür, dass die Bank Ihnen den Kurs über viele Jahre garantiert.
Was für eine lange und was für eine kurze Bindung spricht
Eine lange Zinsfestschreibung gibt Ihnen Planungssicherheit über viele Jahre. Das ist besonders wertvoll, wenn Sie Ihr Einkommen nicht als dauerhaft steigerungsfähig einschätzen oder wenn Sie ohnehin vorhaben, das Darlehen vollständig während der Laufzeit zu tilgen. Der Nachteil: Fallen die Marktzinsen, sitzen Sie fest und profitieren nicht davon. Außerdem schränkt eine sehr lange Bindung Ihre Handlungsfreiheit ein, wenn sich Ihre Lebenssituation ändert.
Eine kurze Bindung hält die laufenden Kosten zunächst niedriger und lässt Spielraum für eine Umschuldung zu besseren Konditionen. Das Risiko ist die Gegenseite: Steigen die Zinsen bis zum Ende der Bindungsfrist deutlich, verteuert sich die Anschlussfinanzierung erheblich. Wer 2013 oder 2016 mit einem Fünfjahresvertrag finanziert hat, weiß, wie unterschiedlich diese Wette ausgehen kann.
Anschlussfinanzierung und Sonderwege
Läuft die Zinsfestschreibung aus, haben Sie drei grundsätzliche Optionen. Die Prolongation ist die einfachste: Sie verlängern zu den dann gültigen Konditionen bei Ihrer bisherigen Bank. Bequem, aber nicht immer das günstigste Angebot. Bei der Umschuldung wechseln Sie zu einer anderen Bank, was Verhandlungsaufwand erfordert, aber oft messbar bessere Konditionen bringt.
Das Forward-Darlehen ist eine dritte Möglichkeit: Sie sichern sich bis zu fünf Jahre im Voraus einen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung. Das kostet einen kleinen Aufschlag, gibt aber Planungssicherheit, wenn Sie absehen, dass Ihre aktuelle Bindung in zwei oder drei Jahren ausläuft und das Zinsniveau gerade günstig ist.
Worauf es bei der Entscheidung ankommt
Das aktuell herrschende Zinsniveau ist der wichtigste Ausgangspunkt. In einem Hochzinsumfeld ist eine möglichst lange Bindung attraktiv, in einem Niedrigzinsumfeld gilt dasselbe, weil Sie die günstigen Konditionen sichern wollen. Hinzu kommen Ihre persönliche Risikobereitschaft, Ihre Einkommensperspektive und Ihre Lebensplanung.
Ein Aspekt, den wir aus der Begleitung vieler Transaktionen im Remstal kennen: Wer in Fellbach oder Waiblingen zu aktuellen Bodenwerten von teils über 600 EUR/m² kauft, finanziert in der Regel hohe Beträge. Selbst kleine Zinsunterschiede bei der Anschlussfinanzierung summieren sich auf nennenswerte Summen. Eine höhere Tilgungsrate von zwei bis drei Prozent reduziert die Restschuld zum Ende der Bindungsfrist spürbar und macht Sie bei der Verlängerung weniger abhängig vom Marktzins.