Wer eine Immobilie verkauft, bevor die Zinsbindung seines Darlehens ausläuft, stößt fast unweigerlich auf die Vorfälligkeitsentschädigung. Dabei handelt es sich um eine Ausgleichszahlung, die die Bank für den entgangenen Zinsertrag verlangt, weil der Kredit früher zurückfließt als vertraglich vereinbart. Je nach Restschuld, Restlaufzeit und Zinsdifferenz kann das schnell einen fünfstelligen Betrag ausmachen, der den Verkaufserlös spürbar schmälert.
Was das Gesetz sagt
Der gesetzliche Rahmen ergibt sich aus dem BGB. Paragraph 502 regelt, dass die Bank bei vorzeitiger Rückzahlung während der Zinsbindung eine angemessene Entschädigung verlangen darf. Paragraph 490 Absatz 2 räumt dem Kreditnehmer ein Sonderkündigungsrecht ein, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, etwa bei einem Verkauf wegen Scheidung oder einem anderen zwingenden Grund. Dieses Sonderkündigungsrecht befreit allerdings nicht von der Entschädigungspflicht, es sichert nur den Anspruch auf Kündigung überhaupt.
Eine echte Ausnahme gilt nach Paragraph 489 BGB: Läuft das Darlehen seit mindestens zehn Jahren, darf jeder Kreditnehmer mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, vollständig ohne Entschädigung. Diese Regel gilt auch bei 15- oder 20-jähriger Zinsbindung. Die Frist beginnt mit dem Tag der vollständigen Darlehensauszahlung, und die Kündigung muss schriftlich erfolgen.
Wie die Bank rechnet
Banken nutzen zwei anerkannte Methoden. Bei der Aktiv-Passiv-Methode vergleicht die Bank den vereinbarten Vertragszins mit dem Zins, den sie aktuell am Kapitalmarkt für eine vergleichbare Wiederanlage erzielen könnte. Je größer die Differenz, desto höher die Entschädigung. Die Aktiv-Aktiv-Methode stellt dem Vertragszins stattdessen den aktuellen Zinssatz für Neukredite gegenüber. Sie fällt für Kreditnehmer in der Regel günstiger aus und ist bei Verbraucherdarlehen die übliche Methode.
Konkret bedeutet das: Bei einer Restschuld von 200.000 Euro, einem Vertragszins von 4 Prozent, einem aktuellen Marktzins von 2 Prozent und acht Jahren Restlaufzeit bewegt sich die Entschädigung je nach Methode und bankinternen Annahmen zwischen 12.000 und 16.000 Euro. Im Remstal, wo Objekte in Fellbach, Kernen oder Waiblingen häufig mit höheren Darlehensbeträgen finanziert werden, können diese Summen noch deutlich darüber liegen.
Wann keine Entschädigung anfällt
Neben dem Zehnjahres-Kündigungsrecht gibt es noch eine weitere Möglichkeit, ohne Zahlung aus dem Vertrag zu kommen: den Widerruf wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrung. Enthält der ursprüngliche Kreditvertrag keine ordnungsgemäße Belehrung, beginnt die 14-tägige Widerrufsfrist rechtlich nie zu laufen. Kreditnehmer konnten in solchen Fällen auch Jahre nach Vertragsschluss noch widerrufen und das Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung rückabwickeln. Ob ein solcher Widerruf bei Ihrem Vertrag noch möglich ist, lässt sich nur durch Prüfung des Originals klären, am besten durch einen auf Bankrecht spezialisierten Anwalt.
Was das für Ihren Verkauf bedeutet
Wenn Sie Ihre Immobilie vor dem Ende der Zinsbindung verkaufen wollen, sollten Sie die Vorfälligkeitsentschädigung frühzeitig als Kostenposition in Ihre Kalkulation aufnehmen. Fragen Sie Ihre Bank nach einem verbindlichen Berechnungsbeleg, nicht nur nach einer mündlichen Schätzung. Prüfen Sie dabei, ob die Bank die Methode korrekt angewendet und zulässige Schätzkosten nicht doppelt angesetzt hat. Außerdem lohnt der Blick in Ihren Vertrag: Manche Darlehen erlauben jährliche Sondertilgungen, die Sie noch vor dem Verkauf ausschöpfen und die Bemessungsgrundlage für die Entschädigung senken können.