Ein Forward-Darlehen ist ein Finanzierungsprodukt, mit dem Sie den Zinssatz für Ihre künftige Anschlussfinanzierung bereits heute vertraglich festschreiben, während das Geld erst beim Auslaufen Ihrer laufenden Zinsbindung fließt. Das Besondere: Zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung liegt eine sogenannte Forward-Periode von bis zu 66 Monaten. In dieser Zeit zahlen Sie noch weiter Ihr bestehendes Darlehen ab, ohne doppelt belastet zu werden.
Wie das Produkt funktioniert
Sie schließen das Forward-Darlehen ab, während Ihre aktuelle Finanzierung noch läuft. Die Bank sichert Ihnen einen festen Zins für den späteren Zeitpunkt zu und trägt dafür das Risiko steigender Kapitalmarktzinsen. Dafür verlangt sie einen Aufschlag auf den aktuellen Marktzins, der mit der Länge der Forward-Periode steigt. Bei zwölf Monaten Vorlaufzeit liegt dieser Aufschlag grob zwischen 0,2 und 0,3 Prozentpunkten, bei 24 Monaten zwischen 0,4 und 0,6 Prozentpunkten, bei 36 Monaten zwischen 0,6 und 0,9 Prozentpunkten und bei 48 Monaten zwischen 0,8 und 1,2 Prozentpunkten. Rechnen Sie bei einem aktuellen Marktzins von beispielsweise 3,5 Prozent und 36 Monaten Vorlauf mit einem tatsächlichen Darlehenzins von grob 4,0 bis 4,3 Prozent. Ob das günstig ist, hängt einzig davon ab, wohin sich die Zinsen bis dahin entwickeln.
Wann ein Forward-Darlehen sinnvoll ist
Das Produkt lohnt sich dann, wenn die Zinsen bis zum Ende Ihrer Zinsbindung voraussichtlich stärker steigen als der Aufschlag kostet. Besonders relevant wird das für Eigentümer mit einer hohen Restschuld: Bei 200.000 Euro bedeutet ein Prozentpunkt mehr Zins gut 2.000 Euro zusätzliche Belastung pro Jahr. Viele Eigentümer im Remstal, die in den Jahren 2010 bis 2015 zu historisch niedrigen Zinsen finanziert haben und deren Bindung in den nächsten Jahren ausläuft, stehen genau vor dieser Frage. Wer seinen Haushaltsplan auf eine verlässliche Rate ausrichten muss und keinen Spielraum für böse Überraschungen hat, findet im Forward-Darlehen ein klares Planungsinstrument.
Wann Sie lieber abwarten sollten
Befinden sich die Zinsen bereits auf einem hohen Niveau und deutet die EZB-Politik eher auf Senkungen hin, zahlen Sie den Aufschlag möglicherweise für eine Absicherung, die Sie gar nicht brauchen. Ist Ihre Restschuld zudem überschaubar klein oder läuft Ihr Darlehen in wenigen Jahren aus, wiegt eine Zinsänderung schlicht nicht schwer genug. Und wenn Sie in absehbarer Zeit verkaufen könnten, etwa weil sich Familiensituation oder Arbeitsort ändern, bindet ein Forward-Darlehen Sie an einen einzigen Kreditgeber. Ein Ausstieg vor Auszahlung ist zwar theoretisch möglich, zieht aber in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung nach sich.
Alternativen im Blick behalten
Die einfachste Alternative ist die Prolongation: Ihre bisherige Bank verlängert das Darlehen zu neuen Konditionen, ohne dass Grundbuchkosten anfallen. Das klingt bequem, hat aber einen Haken. Sie verhandeln ohne Wettbewerb, und Banken nutzen das. Wer hingegen zu einer anderen Bank wechselt (Umschuldung), profitiert von mehreren Angeboten. Dabei entstehen Grundbuchkosten von grob 0,5 Prozent der Restschuld, trotzdem ist der Wechsel oft günstiger als die Prolongation. Wenn Sie ein Forward-Darlehen erwägen, lohnt der Vergleich mehrerer Anbieter: Entscheidend ist der monatliche Forward-Aufschlag, weil er die eigentlichen Kosten der Zinssicherung abbildet. Vergleichsplattformen und unabhängige Vermittler helfen dabei, die Konditionen verschiedener Banken gegenüberzustellen.