Der Zins ist der Preis, den ein Kreditnehmer für geliehenes Kapital bezahlt. Er wird üblicherweise als Prozentsatz pro Jahr auf die jeweils noch ausstehende Restschuld berechnet. Für Käufer einer Immobilie bestimmt er maßgeblich, wie hoch die monatliche Rate ausfällt und wie viel ein Darlehen über die gesamte Laufzeit tatsächlich kostet.
Sollzins und Effektivzins: nicht dasselbe
Beim Kreditvergleich begegnen Ihnen regelmäßig zwei Größen. Der Sollzins gibt den reinen Zinssatz auf die Darlehenssumme an. Der Effektivzins nach § 6 PAngV geht weiter: Er berücksichtigt zusätzliche Kosten wie ein eventuelles Disagio, den Auszahlungskurs und tilgungsfreie Anlaufjahre. In der Praxis liegt der Effektivzins typisch um 0,1–0,5 Prozentpunkte über dem Sollzins. Aussagekräftig für den Vergleich verschiedener Angebote ist ausschließlich der Effektivzins, weshalb Banken ihn gesetzlich ausweisen müssen.
Wie der Zins die monatliche Belastung bestimmt
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate über die gesamte Zinsbindungsphase konstant. Was sich verändert, ist die innere Aufteilung: Am Anfang entfällt der größte Teil der Rate auf Zinsen, nur ein kleiner Teil geht in die Tilgung. Mit jeder abbezahlten Rate sinkt die Restschuld, der Zinsanteil schrumpft, der Tilgungsanteil wächst. Ein einfaches Rechenbeispiel macht das greifbar: Bei einem Darlehen von 400.000 Euro (kein ungewöhnlicher Betrag für ein Einfamilienhaus in Fellbach oder Kernen) und einem Sollzins von 3,5 Prozent fallen im ersten Jahr rund 14.000 Euro Zinsen an, das entspricht knapp 1.170 Euro pro Monat allein für Zinsen, noch ohne Tilgung.
Was den Zinssatz beeinflusst
Mehrere Faktoren bestimmen, welchen Satz Ihnen eine Bank anbietet. Der wichtigste ist der Leitzins der Europäischen Zentralbank, der sich allerdings mit einem Verzug von einigen Monaten auf die Baufinanzierungszinsen überträgt. Daneben spielt Ihre persönliche Bonität eine Rolle: Eine gute Schufa-Auskunft und ein Eigenkapitalanteil von mehr als 20 Prozent verbessern den Zins spürbar. Der sogenannte Beleihungsauslauf ist dabei entscheidend: Wer weniger als 60 Prozent des Kaufpreises finanziert, erhält in der Regel die günstigsten Konditionen.
Zinsbindung und Sonderkündigungsrecht
Wer ein Darlehen aufnimmt, vereinbart gleichzeitig, für wie lange der Zinssatz fest stehen soll. Üblich sind Bindungszeiträume von 5, 10, 15 oder 20 Jahren. Längere Bindungen kosten einen Aufschlag, bieten dafür Planungssicherheit. Unabhängig von der vereinbarten Laufzeit gilt: Nach zehn Jahren Zinsbindung können Sie jedes Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Das regelt § 489 BGB. Wer zu diesem Zeitpunkt umfinanziert oder die Immobilie verkauft, hat also mehr Spielraum als viele denken.
Bereitstellungszinsen: die versteckte Zusatzbelastung
Ein Posten, der bei Neubau oder umfangreicher Sanierung häufig unterschätzt wird, sind die Bereitstellungszinsen. Rufen Sie ein Darlehen nicht vollständig ab, berechnet die Bank auf den noch nicht ausgezahlten Betrag einen eigenen Zinssatz, oft 0,15–0,25 Prozent pro Monat. Diese Uhr läuft ab dem Ende der bereitstellungsfreien Zeit, die je nach Bank drei bis zwölf Monate beträgt. Aus der Planung kennen wir Projekte, bei denen Bauverzögerungen diese Zusatzkosten auf mehrere tausend Euro getrieben haben. Wenn Sie kaufen und zeitgleich umbauen wollen, lohnt es sich, diese Position ausdrücklich im Kreditvertrag zu verhandeln.
Häufige Frage:
“Wir verkaufen unser Haus. Was hat der Zins damit zu tun?”
Mehr als es auf den ersten Blick scheint. Das Zinsniveau beeinflusst direkt, wie viel Käufer sich leisten können und wollen. Steigen die Zinsen, sinkt die monatlich tragbare Darlehenshöhe, was den erzielbaren Verkaufspreis unter Druck bringt. Umgekehrt sorgt ein niedriges Zinsniveau für stärkere Nachfrage und höhere Zahlungsbereitschaft. Im Remstal mit Bodenrichtwerten am oberen Rand des Kreises (vielerorts über 500 Euro pro Quadratmeter) arbeiten wir bei der Preisfindung immer auch mit einem Blick auf das aktuelle Zinsniveau, weil es die reale Kaufkraft der Interessenten bestimmt.