Ein Vorvertrag ist eine notariell beurkundete Vereinbarung, mit der sich Käufer und Verkäufer verpflichten, zu einem späteren Zeitpunkt einen Immobilienkaufvertrag zu bestimmten Konditionen abzuschließen. Er schafft Verbindlichkeit, wo Absichtserklärungen keine Wirkung hätten. Praktisch gesagt: Die Immobilie ist reserviert, der Preis steht fest, und beide Seiten können die Zeit bis zum Hauptvertrag nutzen, ohne die Vereinbarung einseitig aufzulösen.
Form und Inhalt
Bei Grundstücken und Immobilien verlangt das Gesetz (§ 311b BGB) zwingend die notarielle Beurkundung. Ein Vorvertrag, der nur schriftlich oder mündlich geschlossen wird, ist nichtig. Das gilt für Formwort: nichtig, nicht bloß anfechtbar. Was aussieht wie eine Absicherung, ist ohne Notar wertlos.
Der Notar beurkundet, prüft die Identität beider Parteien und stellt sicher, dass niemand etwas unterschreibt, das er nicht versteht. Das Dokument selbst sollte mindestens enthalten:
- Käufer und Verkäufer mit vollständigen Personalien
- Kaufgegenstand mit Grundstücksbezeichnung und Flurstücksnummer
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
- Zeitpunkt oder Bedingungen für den Hauptvertragsabschluss
- Rücktrittsrechte, wenn eine Bedingung nicht eintritt
Optional, aber in der Praxis oft sinnvoll: eine Vertragsstrafe, die greift, wenn eine Seite ohne Grund zurücktritt. Übliche Größenordnungen liegen bei 5–20 Prozent des Kaufpreises. Entsteht darüber hinaus ein nachweisbarer Schaden, kann zusätzlich Schadensersatz geltend gemacht werden.
Absicherung im Grundbuch
Wer als Käufer einen Vorvertrag schließt, sollte parallel die Eintragung einer Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) in Abteilung II des Grundbuchs beantragen. Die Vormerkung sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung: Verkauft der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit an jemand anderen, bleibt der vorgemerkte Käufer geschützt. Gleiches gilt für Belastungen, die der Verkäufer nach der Eintragung aufnimmt. Das Grundbuchamt für Fellbach, Kernen und Waiblingen ist seit 2017 zentral beim Amtsgericht Waiblingen angesiedelt. Nach Vollzug des Hauptvertrags wird die Vormerkung wieder gelöscht.
Häufig wird zusätzlich eine Anzahlung von 5–10 Prozent des Kaufpreises vereinbart, die treuhänderisch auf einem Notaranderkonto hinterlegt wird. Sie verfällt zugunsten des Verkäufers, wenn der Käufer ohne berechtigten Grund vom Vertrag zurücktritt, und wird beim Hauptvertrag auf den Kaufpreis angerechnet.
Wann ein Vorvertrag sinnvoll ist
Zwei Situationen begegnen uns im Remstal regelmäßig:
- Finanzierungsvorbehalt: Der Käufer braucht noch vier bis acht Wochen für die Kreditentscheidung. Der Vorvertrag hält die Immobilie in dieser Zeit, eine aufschiebende Bedingung erlaubt den kostenfreien Rücktritt, falls die Bank ablehnt.
- Ausstehende Baugenehmigung: Bei Neubauvorhaben möchte der Verkäufer erst verkaufen, wenn die Genehmigung vorliegt. Der Vorvertrag gibt beiden Seiten Planungssicherheit, bis die Behörde entschieden hat. In Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte mit eigener unterer Baurechtsbehörde kann das zügiger gehen als anderswo im Kreis, wo das Landratsamt Rems-Murr-Kreis zuständig ist.
Das sollten Eigentümer im Blick behalten
Auf der Verkäuferseite entstehen durch einen Vorvertrag konkrete Verpflichtungen. Wer das unterschätzt, ist gut beraten, die folgenden Punkte zu klären, bevor er unterschreibt:
- Sind alle Bedingungen klar formuliert, unter denen ein Rücktritt möglich ist?
- Ist die Laufzeit bis zum Hauptvertrag realistisch, auch wenn es bei Finanzierung oder Genehmigung Verzögerungen gibt?
- Ist die vereinbarte Vertragsstrafe für Sie wirtschaftlich tragbar, falls Sie aus einem unvorhergesehenen Grund nicht liefern können?
- Decken Anzahlung und Vertragsstrafe tatsächlich Ihren Schaden, wenn der Käufer abspringt, oder bleiben Sie auf Kosten sitzen?
Ein Vorvertrag ist kein Formular, das man schnell ausfüllt. Er ist ein verbindliches Rechtsgeschäft, und die Notarkosten fallen für Vor- und Hauptvertrag jeweils an.