Eine Vorabzustimmung ist die schriftliche Zusage Ihrer Bank, dass sie einer vorzeitigen Darlehensablösung, einer Sondertilgung oder einer Vertragsänderung zustimmt, bevor Sie den entsprechenden Schritt tatsächlich vollziehen. Sie klärt im Vorfeld, unter welchen Bedingungen und zu welchen Kosten das möglich ist. Wer als Eigentümer verkaufen will, bevor die Zinsbindung ausläuft, braucht genau diese Klarheit, um einen realistischen Verkaufspreis kalkulieren zu können.
Wann Sie eine Vorabzustimmung benötigen
Der häufigste Anlass ist der Immobilienverkauf: Das laufende Darlehen muss abgelöst werden, die Zinsbindung endet aber erst in zwei oder drei Jahren. Ohne eine verbindliche Aussage der Bank wissen Sie nicht, welche Kosten auf den Verkaufserlös noch entfallen.
Ähnlich liegt es bei der Umschuldung: Sie haben ein günstigeres Angebot einer anderen Bank, möchten aber wissen, ob der Zinsvorteil die Ablösekosten überwiegt. Auch bei einer Erbschaft oder einem Bonus, mit dem Sie mehr tilgen wollen als vertraglich erlaubt, ist die Vorabzustimmung der richtige erste Schritt. Und bei einer Scheidung, wenn ein Partner das Darlehen allein übernehmen soll, schafft sie Klarheit über die Bedingungen, bevor rechtliche Schritte eingeleitet werden.
Wie die Beantragung läuft
Sie stellen einen schriftlichen Antrag bei Ihrer Bank. Hinein gehören die Darlehensvertragsnummer, die aktuelle Restschuld, der Grund für die gewünschte Änderung und der Zeitpunkt, zu dem Sie ablösen möchten. Die Bearbeitungszeit liegt je nach Institut zwischen wenigen Tagen und mehreren Wochen. Die Zusage ist in der Regel auf etwa drei Monate befristet. Verzögert sich Ihr Verkauf oder Ihre Umschuldung über diesen Zeitraum hinaus, muss die Bank neu rechnen, was die Zahlen verschieben kann.
Was es kostet und was verhandelbar ist
Das Kernthema ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Bank berechnet sie nach der sogenannten Aktiv-Passiv-Methode: vereinfacht gesagt die Zinsdifferenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Marktzins, multipliziert mit der Restschuld und der Restlaufzeit, abgezinst auf heute. Je länger die Restlaufzeit und je größer die Zinsdifferenz, desto höher der Betrag. Mehrere Tausend Euro sind dabei keine Ausnahme. Hinzu kommt in manchen Fällen eine Bearbeitungsgebühr für die Berechnung selbst.
Verhandlungsspielraum gibt es bei sogenannten Kulanzfällen. Berufliche Versetzungen, Scheidungen oder der Verlust des Arbeitsplatzes werden von manchen Banken als berechtigtes Interesse anerkannt und können zu einem Nachlass führen. Einen Anspruch darauf haben Sie nicht, aber es lohnt sich, das Gespräch zu suchen.
Wenn Sie das Darlehen bei derselben Bank fortsetzen wollen, nur zu anderen Konditionen, kommt ein Forward-Darlehen in Frage. Dabei entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung oder sie fällt deutlich geringer aus. Und wenn die Zinsbindung in absehbarer Zeit ohnehin ausläuft, ist Abwarten schlicht die günstigste Variante.
Was das für einen Verkauf im Remstal bedeutet
Wer in Fellbach, Kernen oder Waiblingen verkauft, sollte die Vorabzustimmung früh einholen, idealerweise bevor der Käufer gefunden ist. Auf den Kaufpreiskalkulationen, die wir mit Eigentümern erarbeiten, taucht die Vorfälligkeitsentschädigung regelmäßig als relevante Größe auf. Bei Bodenrichtwerten am oberen Ende des Kreiskorridors und entsprechend hohen Finanzierungssummen kann der Betrag schnell fünfstellig werden. Das muss nicht zum Problem werden, wenn es rechtzeitig bekannt ist und in die Preisfindung einfließt. Wer es erst beim Notartermin erfährt, hat deutlich weniger Spielraum.