Die Vertragslaufzeit gibt an, für welchen Zeitraum ein Vertrag gilt, also von seinem Abschluss bis zu seinem regulären Ende oder dem frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt. Je nachdem, ob ein Vertrag befristet oder unbefristet geschlossen wird, ob er eine Mindestlaufzeit enthält oder sich automatisch verlängert, ergeben sich sehr unterschiedliche Konsequenzen für Ihre Planungssicherheit und Ihren Handlungsspielraum. Als Eigentümer begegnet Ihnen das Thema vor allem bei Mietverträgen und bei der Finanzierung.
Was die Laufzeit bei Wohnraummietverträgen bedeutet
Der gesetzliche Regelfall bei Wohnraum ist der unbefristete Mietvertrag. Das klingt zunächst neutral, ist es aber nicht: Als Vermieter können Sie einem unbefristet mietenden Haushalt nur kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Eigenbedarf ist das bekannteste Beispiel. Außerdem verlängern sich die gesetzlichen Kündigungsfristen auf Vermieterseite mit wachsender Mietdauer: nach fünf Jahren auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate.
Einen Zeitmietvertrag schließen Sie dagegen nur unter engen Voraussetzungen, die das Gesetz in § 575 BGB abschließend aufzählt. Geplanter Eigenbedarf oder eine bevorstehende umfassende Modernisierung sind die wichtigsten Gründe. Die Begründung muss bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Fehlt sie oder ist sie unzureichend, gilt der Vertrag automatisch als unbefristet. Wenn Sie also beispielsweise in Fellbach oder Kernen im Remstal eine Wohnung zunächst vermieten, weil Sie ein bis zwei Jahre später selbst einziehen oder sanieren wollen, lohnt sich die genaue rechtliche Prüfung vor Vertragsabschluss.
Gewerbeflächen unterliegen diesen Einschränkungen nicht. Dort sind Laufzeiten von fünf bis zehn Jahren üblich und frei verhandelbar, einschließlich Verlängerungsoptionen und individueller Kündigungsfristen.
Zinsbindung und Darlehenslaufzeit: zwei verschiedene Dinge
Bei der Immobilienfinanzierung werden die Begriffe Zinsbindung und Laufzeit häufig durcheinandergebracht. Die Zinsbindung legt fest, für wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt, typischerweise fünf, zehn oder fünfzehn Jahre. Die Gesamtlaufzeit des Darlehens kann zwanzig bis dreißig Jahre betragen.
Wichtig für Sie als Eigentümer: Nach zehn Jahren Zinsbindung haben Sie unabhängig vom eigentlichen Vertragsende ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate, und die Bank darf keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das kann interessant werden, wenn die Zinsen gesunken sind oder Sie die Immobilie verkaufen wollen.
Wer steigende Zinsen fürchtet und ein laufendes Darlehen hat, kann mit einem sogenannten Forward-Darlehen den heutigen Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Ob das rechnerisch sinnvoll ist, hängt vom Zinsumfeld und dem eigenen Finanzierungshorizont ab.
Kündigungsfristen im Blick behalten
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter bei Wohnraum beträgt drei Monate, unabhängig von der Mietdauer. Für Vermieter gilt dieselbe Frist, die sich aber, wie oben beschrieben, mit zunehmender Mietdauer verlängert. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB), und entscheidend ist der Zugang beim Empfänger, nicht das Absendedatum. Einschreiben mit Rückschein ist daher keine bürokratische Übervorsicht, sondern im Streitfall Ihr einziger verlässlicher Nachweis.
Bei Gewerbemietverträgen sind Kündigungsfristen frei vereinbar. Anders als bei Wohnraum darf hier auch zulasten des Mieters von den gesetzlichen Regelungen abgewichen werden. Umgekehrt bedeutet das: Was im Gewerbevertrag steht, gilt, und lange Fristen können beide Seiten empfindlich einschränken.
Aus der Praxis kennen wir Fälle, in denen Eigentümer Fristen schlicht übersehen haben, weil sie nirgends im Kalender standen. Es klingt banal, aber: Tragen Sie Laufzeitenden und Kündigungsfristen direkt nach Vertragsabschluss in Ihre Terminplanung ein.