Ein befristeter Mietvertrag läuft bis zu einem fest vereinbarten Datum und endet dann automatisch, ohne dass Sie als Vermieter kündigen müssen. Im Wohnraummietrecht ist das aber kein freies Gestaltungsmittel: Der Gesetzgeber lässt die Befristung nur zu, wenn beim Vertragsschluss ein konkreter, gesetzlich anerkannter Grund vorliegt und dieser schriftlich im Vertrag steht.
Welche Gründe eine Befristung tragen
Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt drei Konstellationen, in denen Sie einen Wohnraummietvertrag befristen dürfen.
Der erste und in der Praxis häufigste Grund ist Eigenbedarf: Sie planen, die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst zu nutzen oder sie einer zu Ihrem Hausstand gehörenden Person oder einem Familienangehörigen zu überlassen. Der zweite Grund greift, wenn Sie nach dem Auszug des Mieters wesentliche Umbaumaßnahmen oder einen Abriss vornehmen wollen, der bei laufendem Mietverhältnis nicht durchführbar wäre. Drittens ist eine Befristung zulässig, wenn Sie die Wohnung als Werkswohnung an einen Beschäftigten vermieten und das Ende der Mietzeit an das Ende des Arbeitsverhältnisses knüpfen.
Entscheidend ist: Der Grund muss im Moment des Vertragsschlusses tatsächlich vorliegen und dem Mieter in der Vertragsurkunde klar mitgeteilt werden. Eine nachträgliche Begründung hilft Ihnen rechtlich nicht.
Was passiert, wenn die Befristung nicht wirksam ist
Fehlt der Befristungsgrund oder ist er unzureichend formuliert, behandelt das Gesetz den Vertrag so, als hätten Sie von Anfang an unbefristet vermietet. Das vereinbarte Enddatum gilt dann nicht. Sie können dem Mieter in diesem Fall nur nach den allgemeinen Kündigungsregeln kündigen, also mit den üblichen Fristen und einem berechtigten Interesse.
Das ist für Eigentümer im Remstal ein reales Risiko, das wir immer wieder sehen: Der Befristungsgrund steht irgendwo im Vertragstext, aber so vage, dass er im Streitfall nicht standhält. Aus der Planung kennen wir außerdem Fälle, in denen eine geplante Sanierung als Befristungsgrund gedacht war, das Bauvorhaben sich dann aber verzögert hat. Stimmt der angekündigte Zeitplan nicht, kann das die Wirksamkeit der Befristung gefährden.
Befristung und Mindestlaufzeit
Vom befristeten Vertrag zu unterscheiden ist eine Mindestmietzeit, die Sie auch in einem ansonsten unbefristeten Vertrag vereinbaren können. Während der Mindestlaufzeit ist die ordentliche Kündigung für beide Seiten ausgeschlossen. Das gibt Ihnen als Vermieter Planungssicherheit, ohne dass Sie die engen Voraussetzungen der Befristung erfüllen müssen. Die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund bleibt in jedem Fall möglich, das lässt sich vertraglich nicht wirksam ausschließen.