Jedes Vertragsverhältnis endet irgendwann, und wie es endet, bestimmt maßgeblich, was danach noch zu regeln bleibt. Bei Immobilien betrifft das vor allem Mietverträge, Bauverträge und Maklerverträge. Ob durch Zeitablauf, Kündigung oder einvernehmliche Aufhebung: In jedem Fall müssen Fristen eingehalten und Formvorschriften beachtet werden, sonst zieht die Beendigung Folgeprobleme nach sich.
Wie ein Vertrag enden kann
Grundsätzlich gibt es drei Wege. Ein befristeter Vertrag läuft zum vereinbarten Datum aus, ohne dass jemand kündigen muss. Die ordentliche Kündigung beendet einen unbefristeten Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen oder vereinbarten Frist. Und der Aufhebungsvertrag beendet das Verhältnis einvernehmlich zu einem frei vereinbarten Zeitpunkt, was oft die flexibelste Lösung ist.
Daneben steht die außerordentliche Kündigung, die fristlos und aus wichtigem Grund möglich ist. Im Mietverhältnis ist ein solcher Grund beispielsweise ein Mietrückstand von mindestens zwei Monatsmieten. Hier ist Eile geboten: Wer zu lange wartet, verliert unter Umständen das Recht zur fristlosen Kündigung.
Mietvertrag beenden
Die ordentliche Kündigung durch den Mieter erfordert eine Frist von drei Monaten und Schriftform. Für Vermieter gilt dasselbe, allerdings brauchen sie ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf. Die Frist verlängert sich mit der Mietdauer auf bis zu neun Monate. Ohne Schriftform ist die Kündigung unwirksam, das ist kein Formalismus, sondern im Streitfall entscheidend.
Zum Ende des Mietverhältnisses gehört zwingend ein gemeinsamer Übergabetermin mit schriftlichem Protokoll. Zählerstände werden abgelesen, Schlüssel zurückgegeben und Mängel fotografisch dokumentiert. Was im Protokoll fehlt, ist später schwer durchzusetzen. Wir empfehlen, diesen Termin nicht zu unterschätzen: Ein sorgfältiges Protokoll schützt beide Seiten.
Bauvertrag beenden
Der reguläre Abschluss eines Bauvertrags erfolgt durch die Abnahme. Ab diesem Moment beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist, und der Auftragnehmer darf seine Schlussrechnung stellen. Aus der Planung wissen wir, dass Abnahmeprotokolle in der Praxis oft zu knapp ausfallen: Jeder Mangel, der dort nicht aufgeführt ist, lässt sich später kaum noch dem Auftragnehmer anlasten.
Der Auftraggeber kann einen Bauvertrag nach § 649 BGB jederzeit kündigen, muss dann aber die erbrachte Leistung vergüten und zusätzlich den entgangenen Gewinn des Auftragnehmers ersetzen. Das ist teuer und wird oft unterschätzt. Bei Insolvenz des Auftragnehmers endet der Vertrag automatisch; dann sollten Sicherheiten und Bürgschaften sofort gezogen werden.
Maklervertrag beenden
Ein einfacher Maklerauftrag lässt sich jederzeit ohne Kosten widerrufen. Beim Alleinauftrag, der üblicherweise eine Laufzeit von drei bis sechs Monaten hat, ist das anders: Eine vorzeitige Kündigung ohne wichtigen Grund kann Schadensersatzansprüche auslösen. Bei Klarblick Immobilien läuft der Alleinauftrag in der Regel über einen definierten Zeitraum, und wir besprechen mit Ihnen offen, was bei vorzeitiger Beendigung gilt, bevor Sie unterschreiben.
Das Ende des Maklervertrags tritt automatisch ein, wenn der Kaufvertrag beurkundet ist, die vereinbarte Laufzeit abläuft oder Sie die Verkaufsabsicht aufgeben. Nach erfolgreichem Abschluss fällt die Provision an: Im Remstal sind 3,57 % inkl. MwSt. je Seite üblich, Käufer und Verkäufer tragen je die Hälfte gemäß den Regelungen nach §§ 656c/656d BGB.
Was nach der Beendigung noch zu regeln bleibt
Mit dem formalen Vertragsende ist die Sache selten vollständig abgeschlossen. Beim Mietvertrag läuft die Betriebskostenabrechnung nach, die Kaution darf der Vermieter bis zu sechs Monate einbehalten, um offene Forderungen zu prüfen. Gewährleistungspflichten aus einem Bauvertrag laufen unabhängig davon weiter, ob der Vertrag längst beendet ist. Und beide Parteien bleiben verpflichtet, Unterlagen herauszugeben, die die andere Seite für spätere Nachweise braucht.