Vermittlung bezeichnet die Tätigkeit, Eigentümer und Kaufinteressenten oder Vermieter und Mieter so zusammenzubringen, dass ein Vertrag zustande kommt. Der Makler erbringt diese Leistung auf eigenes Risiko: Kommt kein Abschluss zustande, gibt es keine Vergütung. Rechtlich geregelt ist das Ganze im Maklerrecht des BGB, die gewerbliche Ausübung setzt eine Erlaubnis nach § 34c GewO sowie eine IHK-Registrierung mit Sachkundeprüfung voraus.
Was der Prozess im Alltag bedeutet
Vermittlung beginnt nicht mit dem Exposé, sondern mit der Vorbereitung. Wir schauen uns das Objekt an, bewerten Lage und Zustand, recherchieren Bodenrichtwerte (kostenlos über BORIS-BW abrufbar) und empfehlen einen Angebotspreis auf Basis des tatsächlichen Marktgeschehens. Im Remstal liegen die Bodenwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Ende des Kreises, teils über 600 EUR/m², wobei Hanglage am Kappelberg und Durchgangsstraße in derselben Postleitzahl erheblich auseinanderfallen können. Das macht eine fundierte Einschätzung notwendiger, als viele Eigentümer anfangs erwarten.
Anschließend entstehen Exposé und Vermarktungsstrategie, Anfragen werden bearbeitet, Kaufinteressenten auf Finanzierungsnachweis und Bonität geprüft, Besichtigungen koordiniert und Verhandlungen moderiert. Am Ende begleiten wir die Kaufvertragsvorbereitung gemeinsam mit dem Notar. Das Grundbuchamt ist seit 2017 zentral beim Amtsgericht Waiblingen zuständig, das ist für Eigentümer aus Fellbach oder Kernen beim Ablauf der Eigentumsumschreibung relevant.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Beim Verkauf gilt seit Dezember 2020 das Teilungsprinzip nach §§ 656c/656d BGB: Wer die Provision vereinbart, zahlt mindestens die Hälfte. In unserer Region ist eine Courtage von 3,57 % inkl. MwSt. je Seite üblich, der Käufer trägt also denselben Anteil wie der Verkäufer. Bei der Vermietung zahlt grundsätzlich derjenige, der den Makler beauftragt hat, also in der Regel der Vermieter.
Der Makler ist zur Aufklärung über bekannte Mängel und Risiken verpflichtet, schuldet Sorgfalt bei der Bonitätsprüfung und haftet bei Falschberatung. Wer diese Pflichten unterschätzt, hat schnell einen Schadensersatzanspruch am Hals.
Was professionelle Vermittlung vom Privatverkauf unterscheidet
Viele Eigentümer rechnen zunächst nach: Provision gespart, Ertrag erhöht. In der Praxis sieht das oft anders aus. Wer seinen Angebotspreis ohne Marktvergleich setzt, verpasst entweder Potenzial oder erschreckt Interessenten. Wer keine Bonitätsprüfung vornimmt, riskiert einen Käufer, der kurz vor dem Notartermin keine Finanzierung bekommt. Und wer Verhandlungen selbst führt, hat eine emotionale Bindung an das Objekt, die Kompromisse schwerer macht.
Aus der Planung kennen wir außerdem Fälle, in denen bauliche Besonderheiten oder Genehmigungsfragen im Exposé nicht erwähnt wurden und am Ende den Verkaufsprozess deutlich verzögert haben. In Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte mit eigener unterer Baurechtsbehörde lassen sich solche Fragen meist direkt klären. Für Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis zuständig.
Beispielrechnung: Was Vermittlung kostet
Ein Einfamilienhaus in Fellbach wird für 750.000 EUR verkauft.
- Maklerprovision Verkäufer: 3,57 % = 26.775 EUR
- Maklerprovision Käufer: 3,57 % = 26.775 EUR
- Grunderwerbsteuer Käufer (5,0 % in Baden-Württemberg): 37.500 EUR
- Notarkosten und Grundbucheintragung (bundeseinheitlich nach GNotKG): ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises, also rund 11.250–15.000 EUR
Die Provision fällt ausschließlich bei erfolgreichem Abschluss an. Vorher entstehen für den Eigentümer keine Maklerkosten. Das unternehmerische Risiko der Vermittlungsarbeit trägt allein der Makler.