Beim Verkauf einer Immobilie überträgt der Eigentümer sein Eigentum gegen Zahlung eines Kaufpreises auf einen Käufer. Rechtlich verbindlich wird das erst durch einen notariell beurkundeten Kaufvertrag, denn ohne Notar ist ein Immobilienkauf in Deutschland formunwirksam. Die wirtschaftliche Seite ist die eine, die rechtliche und organisatorische Abwicklung die andere: Wer die einzelnen Schritte kennt, vermeidet teure Fehler und unnötige Verzögerungen.
Vom Entschluss bis zur Übergabe
Der Verkaufsprozess beginnt weit vor dem ersten Besichtigungstermin. Zunächst brauchen Sie einen realistischen Marktpreis, aktuelle Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, Flurkarte) und eine Entscheidung darüber, ob Sie mit oder ohne Makler vermarkten. Erst dann folgt die Vermarktung: Exposé, Fotos, Anzeigen, Besichtigungen, Qualifizierung der Interessenten und Preisverhandlung.
Haben Sie sich mit einem Käufer geeinigt, beauftragt üblicherweise der Käufer einen Notar mit dem Vertragsentwurf. Beide Parteien erhalten den Entwurf vorab zur Prüfung. Beim Beurkundungstermin liest der Notar den Vertrag vollständig vor, beide unterschreiben. Anschließend wird eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen, die den Käufer absichert, solange der Kaufpreis noch nicht vollständig geflossen ist. Erst nach Zahlung und Vorliegen der Genehmigungen (unter anderem die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts nach gezahlter Grunderwerbsteuer) trägt das Grundbuchamt den Käufer als neuen Eigentümer ein. Im Remstal ist seit 2017 das Amtsgericht Waiblingen zuständig, nicht mehr das frühere Grundbuchamt in Fellbach.
Die Übergabe selbst ist der letzte Schritt: Zählerstände notieren, Schlüssel übergeben, Zustand schriftlich festhalten. Ein sorgfältiges Übergabeprotokoll schützt beide Seiten.
Wertermittlung und Preisstrategie
Ein zu hoher Angebotspreis ist das häufigste Problem beim privaten Verkauf. Objekte, die monatelang auf Portalen stehen, entwickeln in der Wahrnehmung der Käufer einen Makel, auch wenn keiner vorhanden ist. Ein zu niedriger Preis weckt dagegen Misstrauen oder zieht Käufer an, die ausschließlich auf Schnäppchenjagd sind.
Im Rems-Murr-Kreis liegen die Bodenrichtwerte grob zwischen 400 und 610 EUR/m², wobei Fellbach, Kernen im Remstal und Waiblingen am oberen Rand anzusiedeln sind. Innerhalb derselben Postleitzahl können Hanglagen am Kappelberg und Wohnlagen an stark befahrenen Straßen preislich weit auseinanderliegen. Die aktuellen Bodenrichtwerte können Sie kostenlos über das Portal BORIS-BW abrufen. Für eine fundierte Verkehrswertermittlung sind der Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises oder bei Objekten in Fellbach der dortige eigene Gutachterausschuss die erste Anlaufstelle.
Einen Verhandlungsspielraum von etwa 5 bis 8 Prozent einzukalkulieren ist üblich. Reagiert der Markt nach vier bis sechs Wochen kaum, ist eine Preiskorrektur sinnvoller als weiteres Abwarten.
Privatverkauf oder Makler
Wer selbst vermarktet, spart die Maklerprovision, trägt aber auch das gesamte Risiko: Preisfindung, Exposé, Besichtigungsorganisation, Käuferqualifizierung, Verhandlungsführung und rechtliche Fallstricke. Das funktioniert bei unkomplizierten Objekten und erfahrenen Verkäufern. Bei Eigentumswohnungen mit schwieriger WEG-Situation, bei Erbengemeinschaften oder bei Objekten mit Baulastenverzeichnis-Einträgen wird es schnell unübersichtlich.
Entscheiden Sie sich für einen Makler, gilt in Deutschland seit Dezember 2020 das Teilungsprinzip nach §§ 656c und 656d BGB: Die Provision wird hälftig auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Im Remstal ist eine Courtage von jeweils 3,57 % inkl. MwSt. je Seite üblich. Der Makler erhält seine Provision nur bei erfolgreichem Abschluss, nicht vorab.
Steuern und Kosten, die Verkäufer kennen sollten
Verkäufer, die ihre Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußern, zahlen auf den Gewinn Einkommensteuer (Spekulationssteuer). Ausnahme: Wer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor selbst genutzt hat, ist befreit. Für geerbte Objekte gelten eigene Regeln, unter anderem zur Haltefrist.
Die Notarkosten trägt üblicherweise der Käufer. Als Verkäufer zahlen Sie jedoch die Löschung bestehender Grundschulden oder Hypotheken aus eigener Tasche. Wer ein laufendes Darlehen vorzeitig ablöst, sollte außerdem die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank in die Kalkulation einbeziehen, sie kann erheblich sein.
Besondere Verkaufssituationen
Scheidung, Erbschaft oder finanzielle Notlage verändern den Verkaufsprozess spürbar. Bei einer Erbengemeinschaft müssen grundsätzlich alle Erben dem Verkauf zustimmen. Einigt man sich nicht, kann ein Erbe die sogenannte Teilungsversteigerung beantragen, bei der die Immobilie gerichtlich versteigert wird, oft weit unter Marktwert. Wer in dieser Situation einen kühlen Kopf bewahrt und früh professionelle Unterstützung holt, schützt das Vermögen aller Beteiligten.
Bei einem Notverkauf unter Zeitdruck ist die Verhandlungsposition gegenüber Käufern schwach. Wer merkt, dass eine Zwangsversteigerung droht, sollte das Gespräch mit der finanzierenden Bank suchen, bevor er das Objekt unter Wert verkauft.
Häufige Frage: Muss ich als Verkäufer beim Notartermin anwesend sein, oder kann ich mich vertreten lassen?
Sie können sich durch eine bevollmächtigte Person vertreten lassen, dafür ist eine notariell beglaubigte oder beurkundete Vollmacht erforderlich. Eine einfache schriftliche Vollmacht reicht für die Beurkundung nicht aus. In der Praxis empfehlen wir, wann immer möglich persönlich anwesend zu sein: Der Notar liest den Vertrag vollständig vor und Sie haben die Möglichkeit, direkt nachzufragen. Gerade wenn noch offene Punkte zu klären sind, ist das vor Ort deutlich einfacher als im Nachgang.