Vermessung bezeichnet die exakte Ermittlung und amtliche Dokumentation von Grundstücksgrenzen, Gebäudelagen und Geländepunkten. Zuständig sind öffentlich bestellte Vermessungsingenieure, deren Ergebnisse in das Liegenschaftskataster einfließen und damit die Grundlage für Grundbuch und Baugenehmigung bilden. Wer ein Grundstück kauft, teilt oder bebaut, kommt an einer Vermessung in der Regel nicht vorbei.
Welche Vermessungsarten es gibt
Die häufigste Form ist die Grenzvermessung: Dabei werden bestehende Grenzpunkte aufgesucht, geprüft und durch Grenzsteine gesichert. Fehlen Steine oder liegen sie falsch, werden sie neu gesetzt. Das Ergebnis ist verbindlich.
Bei der Teilungsvermessung wird ein Flurstück in zwei oder mehr neue Parzellen aufgeteilt. Das ist der erste notwendige Schritt, bevor ein abgeteiltes Grundstück überhaupt verkauft werden kann. Die Teilung muss im Liegenschaftskataster vollzogen sein, bevor das Grundbuch umgeschrieben wird.
Die Gebäudeeinmessung dokumentiert die tatsächliche Lage eines fertiggestellten Gebäudes im Kataster. Sie ist nach Abschluss des Rohbaus in aller Regel vorgeschrieben. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen diese Pflicht übersehen wurde und sie erst beim späteren Verkauf aufgefallen ist, was den Abschluss verzögert hat.
Vor dem Baubeginn steht die Bauvermessung: Der genehmigte Grundriss wird auf dem Gelände abgesteckt, damit das Gebäude lagerichtig und grenzkonform errichtet wird.
Ablauf einer Grenzvermessung
Den Anfang macht der Auftrag an einen zugelassenen Vermessungsingenieur. Dieser zieht Katasterauszug und Grundbuchblatt bei und bereitet den Ortstermin vor. Im Termin selbst, der sogenannten Grenzverhandlung, sind alle betroffenen Nachbarn zu laden. Die Grenzpunkte werden messtechnisch ermittelt, Grenzsteine gesetzt und die Grenzverhandlung in einer Niederschrift protokolliert. Alle Beteiligten unterschreiben die Anerkennung der Grenzen.
Widerspricht ein Nachbar, ist das noch kein Scheitern des Verfahrens. Häufig lässt sich der Streit klären; bleibt er bestehen, kann eine gerichtliche Grenzfeststellung beantragt werden. Für eine unkomplizierte Grenzvermessung sollten Sie vier bis acht Wochen Bearbeitungszeit einplanen.
Im Rems-Murr-Kreis ist für alle Vermessungsangelegenheiten das Liegenschaftsamt des Landkreises zuständig, das die Daten anschließend ins Kataster übernimmt.
Was eine Vermessung kostet
Die Kosten richten sich nach der Gebührenordnung des jeweiligen Bundeslandes und hängen von Grundstücksgröße, Anzahl der Grenzpunkte und Aufwand ab. Als grobe Orientierung: Eine Grenzvermessung für ein Einfamilienhaus liegt häufig im Bereich von 800 bis 1.500 Euro, eine Teilungsvermessung bei größeren Grundstücken zwischen 1.500 und 5.000 Euro. Die Gebäudeeinmessung kommt mit rund 300 bis 800 Euro hinzu. Zusätzlich berechnet das Katasteramt Eintragungsgebühren sowie Kosten für Auszüge.
Teuer wird es, wenn alte oder versetzte Grenzsteine fehlen und eine Rekonstruktion aus historischen Karten und Vermessungsrissen nötig wird. Bei vollständiger Grenzverwirrung ist mitunter eine komplette Neuvermessung erforderlich, deren Kosten deutlich darüber liegen können.
Rechtliche Bedeutung für Kauf und Bau
Das Liegenschaftskataster ist das amtliche Verzeichnis aller Flurstücke. Es weist Lage, Größe und Nutzung verbindlich nach. Stimmen Kataster und tatsächliche Verhältnisse nicht überein, entsteht rechtliche Unsicherheit, die bei einem Verkauf oft zu Nachverhandlungen führt.
Für eine Baugenehmigung ist ein amtlicher Lageplan Pflichtbestandteil des Bauantrags. In Fellbach und Waiblingen ist dafür die jeweilige untere Baurechtsbehörde der Stadt zuständig, für Kernen im Remstal das Landratsamt Rems-Murr-Kreis. Ohne belastbaren Lageplan und korrekte Absteckung vor Baubeginn gibt es keine Genehmigung.