Das Kataster ist das staatliche Verzeichnis, in dem jedes Grundstück einer Gemeinde oder eines Bezirks erfasst ist: mit seiner Lage, seinen Grenzen, seiner Größe und seiner Nutzungsart. Es wird vom Katasteramt geführt und bildet zusammen mit dem Grundbuch das Fundament des Grundstücksverkehrs. Das Grundbuch beantwortet die Frage, wem ein Grundstück gehört; das Kataster beschreibt, wo es liegt und wie es aussieht.
Was das Kataster enthält
Jedes erfasste Flurstück bekommt eine eindeutige Flurstücknummer, unter der es in der Liegenschaftskarte und im Liegenschaftsbuch geführt wird. Die Liegenschaftskarte, die oft auch Flurkarte oder Katasterplan heißt, zeigt Lage und Form der Grundstücke maßstabsgetreu. Das Liegenschaftsbuch ergänzt diese geometrische Darstellung um beschreibende Daten: Flurnummer, Flurstücknummer, Größe und die katastermäßig erfasste Nutzungsart. Über dieselbe Flurstücknummer sind Kataster und Grundbuch miteinander verknüpft, damit man vom einen auf das andere Register schließen kann.
Was das für einen Verkauf bedeutet
Vor einem Kaufvertrag prüft der Notar die Flurstücknummer und die im Kataster ausgewiesene Grundstücksfläche. Diese Angaben fließen direkt in die Vertragsurkunde ein. Weicht die tatsächlich genutzte Fläche von der eingetragenen ab, etwa weil ein Zaun schon seit Jahrzehnten nicht auf der Grundstücksgrenze steht, muss das vor dem Abschluss durch eine amtliche Vermessung bereinigt werden. Aus der Planungspraxis wissen wir: Solche Abweichungen tauchen gerade bei älteren Bestandsimmobilien häufiger auf, als Eigentümer erwarten. Wer das erst beim Notartermin bemerkt, verzögert den Verkauf.
Im Remstal ist das Kataster bei den Vermessungsämtern der jeweiligen Kreise geführt. Auskünfte und Auszüge können Eigentümer mit berechtigtem Interesse dort direkt anfordern. Die Bodenrichtwerte, die für die Grundsteuerbewertung in Baden-Württemberg herangezogen werden, beziehen sich auf dieselben Flurstücke, die das Kataster beschreibt, und sind über BORIS-BW kostenlos einsehbar.
Änderungen und Aktualisierungen
Das Kataster ist kein statisches Dokument. Teilungen, Zusammenlegungen oder Grenzbereinigungen führen zu neuen Flurstücknummern oder geänderten Grenzen, und jede dieser Änderungen muss amtlich vermessen und eingetragen werden. Eigentümer sind verpflichtet, solche Veränderungen melden zu lassen. Auch Nutzungsänderungen, etwa wenn eine Ackerfläche als Bauland ausgewiesen wird, schlagen sich im Kataster nieder. Wer einen solchen Prozess anstößt, sollte einplanen, dass die Bearbeitung beim Vermessungsamt Zeit braucht und Kosten verursacht, bevor der Verkauf formal abgewickelt werden kann.