Die Grundstücksgrenze ist die rechtlich verbindliche Linie, die ein Grundstück von den angrenzenden Flächen trennt. Sie existiert nicht nur auf dem Papier, sondern wird durch amtliche Vermessung koordinatengenau festgelegt und im Liegenschaftskataster dokumentiert. Für alles, was auf einem Grundstück gebaut, eingezäunt oder verändert wird, ist sie der rechtliche Ausgangspunkt.
Wie eine Grundstücksgrenze festgestellt wird
Zuständig für die Vermessung ist entweder das staatliche Vermessungsamt oder ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur. Die Grenzpunkte werden GPS-gestützt auf den Zentimeter genau ermittelt und in das amtliche Liegenschaftskataster eingetragen. In Baden-Württemberg läuft das über die Vermessungsämter der Landkreise und Großen Kreisstädte; für Fellbach und Waiblingen sind das die jeweils eigenen Stellen, für Kernen im Remstal das Landratsamt Rems-Murr-Kreis.
Bevor das Ergebnis rechtsverbindlich wird, findet eine Grenzverhandlung statt: ein förmlicher Termin, bei dem beide Nachbarn die ermittelten Grenzpunkte anerkennen. Das Protokoll dieser Verhandlung ist bindend. Widerspricht ein Nachbar, folgen weitere Ermittlungen oder im Streitfall ein Gerichtsverfahren.
Grenzsteine und ihre rechtliche Bedeutung
Die physische Markierung einer Grenze erfolgt durch sogenannte Abmarkung: Grenzsteine aus Granit, Basalt oder Beton, bei befestigten Flächen auch Metallbolzen. Die Steine werden mindestens 50 Zentimeter tief gesetzt, damit sie frostsicher sitzen. Unterirdische Sicherungsmarken ermöglichen eine Rekonstruktion, falls ein Stein verloren geht.
Grenzsteine zu beschädigen oder zu entfernen ist keine Kleinigkeit: § 274 StGB stellt das unter Strafe. Die Kosten für eine Abmarkung liegen je nach Aufwand grob im mittleren dreistelligen bis niedrigen vierstelligen Bereich. Beide angrenzenden Eigentümer tragen gemeinsam die Pflicht, die Markierungen zu erhalten.
Grenzabstände beim Bauen
Wer im Remstal neu baut oder anbaut, muss die Abstandsflächen nach der Landesbauordnung Baden-Württemberg einhalten, nicht nach der bundesweiten Musterbauordnung. Die LBO schreibt vor, dass die Abstandsfläche sich aus der Wandhöhe multipliziert mit einem definierten Faktor ergibt und vollständig auf dem eigenen Grundstück liegen muss. Unterschritten werden darf das nur unter klar geregelten Bedingungen, zum Beispiel bei Garagen und anderen privilegierten Nebengebäuden oder in Bereichen mit geschlossener Bauweise.
Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen die Abstandsfläche bereits bei der Entwurfsphase zum begrenzenden Faktor wurde, vor allem auf den eher schmalen Hanggrundstücken am Kappelberg. Wer baut, sollte die Gebäudeabsteckung grundsätzlich durch einen Vermessungsingenieur durchführen lassen, bevor das Fundament gegossen wird.
Überbau: wenn Gebäudeteile über die Grenze ragen
Steht ein Gebäudeteil dauerhaft auf dem Nachbargrundstück, spricht das Gesetz von Überbau. Wer das ohne Wissen über den genauen Grenzverlauf gebaut hat, gilt als gutgläubig und kann die Duldung des Überbaus gegen eine laufende Entschädigung (Überbaurente) verlangen. Wer die Grenze dagegen kannte und trotzdem überschritt, hat diesen Schutz nicht und muss damit rechnen, dass der Nachbar den Rückbau verlangen kann.
Der Beseitigungsanspruch verjährt nach drei Jahren ab Kenntnis. Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit der Ersitzung: wer ein Grundstücksteil über dreißig Jahre ununterbrochen als eigenes nutzt, kann unter Umständen Eigentum daran erlangen. Das ist selten, aber kein rein theoretisches Konstrukt.
Was Sie vor einem Kauf prüfen sollten
Bevor Sie ein Grundstück oder ein bebautes Objekt kaufen, lohnt ein Blick in den aktuellen Katasterauszug und die Flurkarte. Sind bei einer Ortsbegehung keine Grenzsteine auffindbar, empfehlen wir, vor dem Kaufabschluss eine Vermessung zu beauftragen. Das gilt besonders dann, wenn Gebäude nah an der Grenze stehen oder wenn Einfriedungen und Hecken den tatsächlichen Grenzverlauf verdecken. Im Rems-Murr-Kreis lassen sich Bodenrichtwerte und Flurkartendaten kostenfrei über BORIS-BW abrufen, was einen ersten Überblick gibt, aber die Vermessung vor Ort nicht ersetzt.