Eine Veräußerungsbeschränkung ist ein rechtliches Hindernis, das Ihnen als Eigentümer verbietet oder zumindest erschwert, Ihre Immobilie ohne Weiteres zu verkaufen oder zu belasten. Solche Beschränkungen können im Grundbuch eingetragen sein, sich aus einem Vertrag ergeben oder aus dem Wohnungseigentumsrecht folgen. Sie betreffen öfter als erwartet auch ganz gewöhnliche Eigentumswohnungen im Remstal.
Welche Formen gibt es?
Die häufigste Form im Alltag ist das Zustimmungserfordernis: Wer eine Eigentumswohnung verkaufen will, braucht dafür unter Umständen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder des Verwalters. Ob das gilt, steht in der Gemeinschaftsordnung, also dem Regelwerk, das bei der Begründung von Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen wird.
Daneben gibt es das Vorkaufsrecht. Dabei kann eine bestimmte Person oder Stelle beim Verkauf in den bereits ausgehandelten Kaufvertrag eintreten und das Objekt zu denselben Konditionen übernehmen. Das Vorkaufsrecht kann im Grundbuch eingetragen sein, aber auch gesetzlich bestehen, zum Beispiel zugunsten von Gemeinden bei bestimmten Grundstücken.
Weniger offensichtlich, aber praktisch ebenso einschränkend: Ein Nießbrauch oder eine hohe Grundschuld. Wer das Grundstück mit einem eingetragenen Nießbrauch belastet hat, wird kaum Käufer finden, die das akzeptieren. Und eine Grundschuld zugunsten der Bank muss beim Verkauf abgelöst oder freigestellt werden. Ohne Freigabe durch das Kreditinstitut lässt sich kein lastenfreier Eigentumsübergang vollziehen.
Was bedeutet das für den Verkauf einer Eigentumswohnung?
Wenn Ihre Gemeinschaftsordnung eine Verwalterzustimmung vorschreibt, muss diese vor dem Eigentumsübergang vorliegen. Der Verwalter hat nach dem Wohnungseigentumsgesetz drei Wochen Zeit, um zu reagieren. Verweigern darf er die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund, etwa weil der Käufer erkennbar zahlungsunfähig ist. Willkürliche Ablehnung ist nicht zulässig und kann Schadenersatzpflichten auslösen. Kommt keine Zustimmung, kann sie gerichtlich ersetzt werden, was den Verkaufsprozess aber erheblich verzögert.
Aus unserer Praxis im Remstal kennen wir Gemeinschaftsordnungen, die diese Klausel enthalten, und solche, die ganz ohne Zustimmungserfordernis auskommen. Bevor Sie ernsthaft mit der Vermarktung beginnen, lohnt ein Blick in das Grundbuch und die Teilungserklärung.
Was Sie vor dem Verkauf prüfen sollten
- Liegt eine Zustimmungsklausel in der Gemeinschaftsordnung vor, und wer muss konkret zustimmen?
- Ist ein Vorkaufsrecht eingetragen oder besteht eines kraft Gesetzes?
- Gibt es einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht, das auf dem Objekt lastet?
- Welche Grundschulden sind eingetragen, und ist die Bank zur Freigabe bereit?
- Enthält der Kaufvertrag einen klaren Hinweis auf alle bestehenden Beschränkungen?
Beschränkungen, die erst kurz vor dem Notartermin auftauchen, können den Abschluss verzögern oder im schlimmsten Fall platzen lassen. Der Notar ist zwar verpflichtet, das Grundbuch zu prüfen, aber als Eigentümer tragen Sie die Verantwortung dafür, dass alle relevanten Unterlagen rechtzeitig vorliegen. Wir schauen uns das im Vorfeld gemeinsam mit Ihnen an.