Wohnungseigentum bezeichnet das private Eigentum an einer einzelnen Wohnung, das untrennbar mit einem Miteigentumsanteil am gemeinsamen Grundstück und Gebäude verbunden ist. Die Rechtsgrundlage bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es erlaubt, in einem Mehrfamilienhaus einzelne Wohnungen als selbstständige Eigentumsobjekte zu begründen, zu kaufen, zu verkaufen und zu belasten. Wer eine solche Wohnung erwirbt, tritt automatisch in die Eigentümergemeinschaft des Gebäudes ein und übernimmt damit Rechte und Pflichten gegenüber allen übrigen Eigentümern.
Wie Wohnungseigentum entsteht
Die Grundlage ist die Teilungserklärung: Ein Eigentümer teilt ein bestehendes oder geplantes Gebäude rechtlich in einzelne Einheiten auf, notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Bestandteil ist immer ein Aufteilungsplan, der zeichnerisch zeigt, welche Räume zum Sondereigentum gehören und was gemeinschaftlich genutzt wird. Dazu kommt die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die die zuständige Baubehörde ausstellt. In Fellbach und Waiblingen ist das die jeweilige untere Baurechtsbehörde der Großen Kreisstadt; für Kernen im Remstal erteilt das Landratsamt Rems-Murr-Kreis diese Bescheinigung.
Jede Wohnung erhält nach der Einteilung ein eigenes Grundbuchblatt, das sogenannte Wohnungsgrundbuch. Das Grundbuchamt für den gesamten Rems-Murr-Kreis sitzt seit 2017 beim Amtsgericht Waiblingen. Wohnungseigentum entsteht erst mit der Eintragung dort, nicht bereits mit Unterzeichnung der Teilungserklärung.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Diese Unterscheidung ist im Alltag die wichtigste und auch die häufigste Streitquelle. Zum Sondereigentum zählen die Innenräume der Wohnung, nicht tragende Wände innerhalb der Einheit, Bodenbeläge, Innentüren und die sanitären Installationen bis zu den Anschlusspunkten. Über das Sondereigentum kann jeder Eigentümer frei verfügen: vermieten, umbauen, beleihen oder verkaufen.
Das Gemeinschaftseigentum umfasst alles, was alle nutzen oder was das Gebäude trägt: Grundstück, Fassade, Dach, Treppenhaus, Aufzug, zentrale Heizungsanlage und die im Mauerwerk verlaufenden Leitungen. Entscheidungen darüber trifft die Eigentümerversammlung, die Kosten tragen alle Eigentümer anteilig.
Balkone, Terrassen und Fenster liegen rechtlich oft in einer Grauzone. Der Aufteilungsplan und die Teilungserklärung sind dafür maßgeblich. Aus der Planungspraxis kennen wir Fälle, in denen der Glasanteil einer Balkonbrüstung zum Sondereigentum erklärt wurde, die Tragkonstruktion aber nicht. Solche Feinheiten werden spätestens dann relevant, wenn eine Sanierung ansteht und die Kostenfrage auf dem Tisch liegt.
Verwaltung, Hausgeld und Rücklagen
Die Eigentümergemeinschaft wählt einen Verwalter und trifft ihre Entscheidungen in der mindestens einmal jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung. Einfache Beschlüsse erfordern die Mehrheit der Miteigentumsanteile; bauliche Veränderungen verlangen höhere Zustimmungsquoten.
Das monatliche Hausgeld deckt die laufenden Kosten: Betriebskosten für Heizung, Wasser, Hausmeister und Müll sowie den Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Die Rücklage ist kein Luxus, sondern Pflicht. Ein Gebäude ohne ausreichende Rücklage kann beim Verkauf schnell zum Problem werden, weil Banken bei der Beleihung genau hinschauen und Käufer die Unterdeckung im Preis spüren lassen.
Wer eine Eigentumswohnung kauft, haftet im Übrigen für Hausgeldschulden des Voreigentümers aus den letzten zwei Jahren. Das ist kein theoretisches Risiko: Wir empfehlen Käufern grundsätzlich, sich vor dem Notartermin die aktuellen Jahresabrechnungen und den Wirtschaftsplan vorlegen zu lassen.
Verkauf einer Eigentumswohnung
Der Verkauf ist grundsätzlich frei möglich. Ein Vorkaufsrecht der übrigen Eigentümer besteht nicht. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, der Eigentumsübergang wird erst mit Eintragung im Wohnungsgrundbuch wirksam.
Eine Ausnahme gilt bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen: Bestehendem Mietern steht in diesem Fall ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, und nach der Umwandlung greift eine Sperrfrist von sieben Jahren, innerhalb derer für eine Eigenbedarfskündigung eine behördliche Genehmigung erforderlich ist. In Lagen mit angespanntem Wohnungsmarkt prüft auch die Gemeinde, ob ihr ein Vorkaufsrecht zusteht.
Bei Grundstücksgeschäften in Baden-Württemberg fällt Grunderwerbsteuer in Höhe von 5,0 Prozent des Kaufpreises an. Diese Steuer gilt für jede Wohnung separat und ist vom Käufer zu tragen.