Die Unterschutzstellung ist ein förmlicher Verwaltungsakt der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Mit ihm wird ein Bauwerk wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen, städtebaulichen oder wissenschaftlichen Bedeutung offiziell zum Kulturdenkmal erklärt. Von diesem Moment an gelten für das Gebäude besondere Pflichten, und jede bauliche Veränderung wird genehmigungspflichtig.
Was rechtlich passiert
Die Grundlage bildet das jeweilige Landesdenkmalschutzgesetz, in Baden-Württemberg das Denkmalschutzgesetz Baden-Württemberg (DSchG BW). Je nach Bundesland entsteht die Denkmaleigenschaft entweder automatisch kraft Gesetzes, sobald die Merkmale vorliegen, oder erst durch die förmliche Eintragung in die Denkmalliste. In Baden-Württemberg gilt das zweite Prinzip: Die Denkmaleigenschaft wird durch Verwaltungsakt festgestellt und in das Denkmalbuch eingetragen.
Vor dem Bescheid muss die Behörde Sie als Eigentümer anhören. Das Verfahren endet mit einem Bescheid, gegen den Sie Widerspruch einlegen können. Verfassungsrechtlich stützt sich die Unterschutzstellung auf die Sozialbindung des Eigentums nach Art. 14 GG. Das bedeutet in der Praxis: Ihr Eigentumsrecht bleibt bestehen, wird aber durch das öffentliche Interesse am Erhalt des Baudenkmals eingeschränkt. Eine Enteignung ist das nicht, wohl aber eine spürbare Einschränkung Ihrer Verfügungsfreiheit.
Im Remstal ist die untere Denkmalschutzbehörde in Fellbach und Waiblingen jeweils bei der Stadt selbst angesiedelt, für Kernen im Remstal liegt die Zuständigkeit beim Landratsamt Rems-Murr-Kreis.
Was die Unterschutzstellung konkret verbietet
Nach der Eintragung dürfen Sie am Gebäude nichts Wesentliches verändern, ohne vorher eine denkmalrechtliche Genehmigung eingeholt zu haben. Das betrifft Fassadenveränderungen, Fensteraustausch, Dacharbeiten, Nutzungsänderungen und den Rückbau von Teilen des Gebäudes. Ein vollständiger Abbruch ist in aller Regel ausgeschlossen.
Hinzu kommt eine Duldungspflicht: Sie müssen Untersuchungen und Besichtigungen durch die Behörde zulassen. Die Kosten einer denkmalgerechten Instandhaltung tragen Sie als Eigentümer grundsätzlich selbst, auch wenn das teurer ist als eine konventionelle Sanierung. Aus der Planung wissen wir, dass allein die Auflage, historische Fensterprofile zu erhalten oder bestimmte Putztechniken zu verwenden, die Baukosten merklich in die Höhe treiben kann.
Die Kehrseite ist die Zumutbarkeitsgrenze: Die Behörde darf nur verlangen, was technisch machbar und wirtschaftlich zumutbar ist. Wenn die Erhaltung nachweislich unzumutbare Kosten verursacht, muss das bei der Abwägung berücksichtigt werden.
Steuerliche Vorteile, die den Mehraufwand teilweise ausgleichen
Wer ein eingetragenes Baudenkmal saniert, kann die Kosten steuerlich besonders günstig abschreiben. Nach § 7i EStG lassen sich Sanierungsaufwendungen mit neun Prozent pro Jahr über zwölf Jahre absetzen, also vollständig innerhalb dieses Zeitraums. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde, die bestätigt, dass die Maßnahmen denkmalgerecht durchgeführt wurden.
Bei vermieteten Objekten wirken sich diese Abschreibungen als Werbungskosten aus und können die Steuerlast erheblich senken. Selbstnutzer können die Kosten zumindest anteilig nach § 10f EStG als Sonderausgaben geltend machen. Wer ein Denkmal gezielt als Kapitalanlage kauft, sollte die Steuerersparnis allerdings nüchtern durchrechnen und nicht als gesicherten Ertrag einplanen, denn sie hängt vom persönlichen Steuersatz ab und setzt tatsächlich anfallende, anerkannte Sanierungskosten voraus.
Fördermittel als weiterer Baustein
Neben dem Steuerrecht gibt es Förderprogramme, die Sanierungskosten an Denkmälern direkt bezuschussen. Die KfW fördert energetische Maßnahmen an Baudenkmälern mit eigenen Kreditprodukten, die auf die denkmalrechtlichen Anforderungen Rücksicht nehmen. Auch die Deutsche Stiftung Denkmalschutz vergibt projektbezogen Zuschüsse. Das Land Baden-Württemberg stellt über das Landesamt für Denkmalpflege ebenfalls Mittel bereit.
Wichtig dabei: Förderanträge müssen gestellt und bewilligt werden, bevor die Arbeiten beginnen. Wer einfach anfängt und hinterher die Förderung beantragt, geht in der Regel leer aus. Mehrere Fördertöpfe lassen sich kombinieren, was den bürokratischen Aufwand erhöht, aber die Eigenbelastung spürbar senken kann.