Untermiete beschreibt die Situation, in der ein Mieter seine Wohnung oder einzelne Zimmer an eine dritte Person weitervermietet. Der ursprüngliche Mietvertrag zwischen Eigentümer und Hauptmieter bleibt dabei vollständig in Kraft. Daneben entsteht ein zweites Vertragsverhältnis, ausschließlich zwischen Hauptmieter und Untermieter. Wer diesen Schritt ohne Genehmigung des Vermieters wagt, verstößt gegen den Mietvertrag und riskiert die Kündigung.
Wann der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis hat
§ 553 BGB gibt dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen echten Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters. Voraussetzung ist ein berechtigtes Interesse, das nach Vertragsschluss entstanden ist. Klassische Beispiele sind ein längerer Auslandsaufenthalt aus beruflichen Gründen, eine finanzielle Engpasssituation, die Aufnahme eines Lebenspartners oder die Pflege eines Angehörigen.
Der Vermieter darf die Erlaubnis nur verweigern, wenn es dafür einen sachlichen Grund gibt: zum Beispiel drohende Überbelegung oder konkrete Anhaltspunkte, dass der vorgeschlagene Untermieter unzumutbar wäre. Ein pauschales Nein reicht rechtlich nicht.
Kein berechtigtes Interesse liegt dagegen vor, wenn die Wohnung vollständig und dauerhaft aufgegeben werden soll oder wenn der Hauptmieter die Wohnung gewerblich weitervermieten möchte, ohne selbst dort zu wohnen. In diesen Fällen bleibt die Ablehnung zulässig.
Teil- und Volluntervermietung: ein wesentlicher Unterschied
Bei der Teiluntervermietung wohnt der Hauptmieter weiterhin in der Wohnung und vermietet einzelne Zimmer, etwa in einer Wohngemeinschaft. Diese Konstellation ist rechtlich leichter durchzusetzen, weil das Eigeninteresse am Wohnen offensichtlich bleibt.
Die Volluntervermietung, bei der der Hauptmieter die gesamte Wohnung überlässt und selbst auszieht, ist schwieriger zu begründen. Hier ist das berechtigte Interesse strenger zu prüfen, und der Vermieter hat mehr Spielraum zur Ablehnung. Befristete Abwesenheiten, etwa bei einem Auslandsprojekt über sechs bis zwölf Monate, können dennoch ausreichen, solange der Rückkehrwille nachvollziehbar dokumentiert ist.
Was das für Eigentümer im Remstal bedeutet
Als Vermieter in Fellbach, Kernen oder Waiblingen sollten Sie wissen, dass Sie ein berechtigtes Interesse des Mieters nicht einfach übergehen können. Kommt eine Anfrage auf Sie zu, lohnt es sich, konkret nachzufragen: Wer soll einziehen, für wie lange, und warum? Antworten auf diese Fragen entscheiden darüber, ob Ihr Ablehnungsgrund trägt.
Praktisch wichtig ist außerdem: Der Hauptmieter haftet Ihnen gegenüber weiterhin vollumfänglich. Zahlt der Untermieter keine Miete, bleibt der Hauptmieter in der Pflicht. Beschädigt der Untermieter die Wohnung, können Sie sich an den Hauptmieter halten. Ein direktes Vertragsverhältnis zwischen Ihnen und dem Untermieter besteht nicht.
Endet der Hauptmietvertrag, weil der Mieter kündigt oder weil Sie kündigen, erlischt damit automatisch auch das Untermietverhältnis. Der Untermieter genießt deutlich schwächeren Kündigungsschutz als ein regulärer Hauptmieter.
Untermietzins und Airbnb
Die Höhe des Untermietzinses ist grundsätzlich frei verhandelbar. Einen Aufschlag für möblierte Zimmer von bis zu einem Viertel auf die ortsübliche Miete hält die Praxis für vertretbar. Verdient der Hauptmieter mit der Untervermietung erheblich mehr als seine eigene Miete beträgt, kann das ein Grund sein, die Erlaubnis zu verweigern oder zu widerrufen.
Bei kurzfristiger Vermietung über Plattformen wie Airbnb ist die Lage eindeutig: Das braucht zwingend Ihre ausdrückliche Zustimmung. Viele Mietverträge schließen Ferienvermietung bereits explizit aus. In Städten mit Zweckentfremdungsverbot kommen eigene Genehmigungspflichten hinzu, bei Verstößen drohen empfindliche Bußgelder. Für Stuttgart gilt das Zweckentfremdungsverbot; ob und in welcher Form es für Fellbach oder Waiblingen relevant wird, hängt von der jeweiligen Kommunalsatzung ab.
Beispielrechnung: Teiluntervermietung eines Zimmers
Ein Mieter zahlt für eine 90-m²-Wohnung in Fellbach 1.350 EUR Kaltmiete pro Monat, also 15,00 EUR/m². Er möchte ein 18-m²-Zimmer (anteilig 20 % der Fläche) untervermieten.
- Anteilige Kaltmiete: 20 % von 1.350 EUR = 270 EUR
- Möblierungszuschlag (bis 25 %): bis zu 68 EUR
- Zulässiger Untermietzins: rechnerisch bis zu rund 338 EUR/Monat
Ein spürbarer Gewinn gegenüber der eigenen Miete entsteht bei diesen Zahlen nicht. Der Vermieter hätte wenig Handhabe, allein wegen des Untermietzinses die Erlaubnis zu verweigern. Würde der Mieter hingegen 600 EUR verlangen, wäre das ein konkreter Anknüpfungspunkt für eine berechtigte Ablehnung.