Wer eine Immobilie besitzt, trägt die Verantwortung dafür, dass sie sicher, bewohnbar und ordnungsgemäß erhalten bleibt. Diese Verantwortung heißt juristisch Unterhaltspflicht: eine gesetzliche oder vertraglich konkretisierte Pflicht, durch regelmäßige Wartung und rechtzeitige Instandsetzung dafür zu sorgen, dass weder Dritte zu Schaden kommen noch das Gebäude verfällt. Wer sie vernachlässigt, riskiert Haftung, Behördenverfahren und einen stillen, aber erheblichen Wertverlust.
Was die Pflicht rechtlich bedeutet
Das Bürgerliche Gesetzbuch liefert gleich mehrere Ansatzpunkte. § 1004 BGB begründet die allgemeine Eigentümerpflicht, Beeinträchtigungen zu unterlassen oder zu beseitigen. § 823 BGB regelt die Verkehrssicherungspflicht: Wer eine Gefahrenquelle schafft oder duldet, haftet für daraus entstehende Schäden. Konkret bedeutet das: Ein loser Dachziegel, eine defekte Treppenstufe oder ein im Winter nicht geräumter Gehweg können teuer werden, wenn jemand zu Schaden kommt.
Im Mietverhältnis kommt § 535 BGB hinzu. Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Das schließt Heizung, Sanitäranlagen, Dach und Fassade ein. Schönheitsreparaturen treffen grundsätzlich ebenfalls den Vermieter; eine Übertragung auf den Mieter ist zwar möglich, aber an enge Voraussetzungen geknüpft und in der Rechtsprechung oft gescheitert.
Für Wohnungseigentümer gilt zusätzlich das WEG-Recht: Das Gemeinschaftseigentum liegt in der Verantwortung der Eigentümergemeinschaft, während jeder Eigentümer für sein Sondereigentum selbst zuständig ist.
Was konkret zu tun ist
Die Unterhaltspflicht umfasst zwei Ebenen. Laufende Instandhaltung meint alle vorbeugenden Maßnahmen: Wartungsverträge für Heizung und Aufzug, Dachkontrolle nach Sturm, Fugenprüfung an Fenstern und Balkon. Instandsetzung greift, wenn ein Schaden bereits eingetreten ist; dann ist zügiges Handeln gefragt, nicht nur aus Haftungsgründen, sondern weil Folgeschäden die Kosten schnell vervielfachen.
Verkehrssicherheit hat dabei Vorrang vor allem anderen. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen aufgeschobene Kleinreparaturen am Ende ein Vielfaches des ursprünglichen Schadens kosteten. Modernisierung fällt hingegen nicht unter die Unterhaltspflicht: Wer eine alte Heizung durch ein zeitgemäßes System ersetzt, geht über das gesetzlich Geforderte hinaus, auch wenn sich das wirtschaftlich rechnen kann.
Was Pflichtversäumnisse auslösen
Die Konsequenzen ziehen sich durch mehrere Ebenen. Mietern steht bei erheblichen Mängeln das Recht zur Mietminderung zu, und das rückwirkend ab Anzeige des Mangels. Kommt jemand durch einen vermeidbaren Zustand zu Schaden, droht Schadensersatz nach § 823 BGB, der im Ernstfall existenzbedrohend sein kann.
Die Bauaufsichtsbehörde kann eigenständig eingreifen. In Fellbach und Waiblingen als Großen Kreisstädten liegt diese Zuständigkeit bei der jeweiligen unteren Baurechtsbehörde vor Ort; für Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis zuständig. Ordnungsverfügungen bis hin zur Nutzungsuntersagung oder Sicherungsmaßnahme auf Eigentümerkosten sind keine theoretischen Szenarien. Langfristig kommt der schleichende Wertverlust hinzu: Ein schlecht gepflegtes Gebäude erzielt beim Verkauf messbar niedrigere Preise, weil Käufer den aufgestauten Instandhaltungsstau einpreisen.
Was es kostet und wie man vorsorgt
Als groben Orientierungsrahmen nennt die Praxis rund 1,0–1,5 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr für ein durchschnittliches älteres Wohngebäude; mit zunehmendem Alter steigt dieser Wert spürbar an. Die Peterssche Formel geht von etwa 1,0–1,5 Promille der Herstellungskosten je Jahr aus, was in der Regel auf ein ähnliches Niveau hinausläuft.
Steuerlich lohnt sich das frühzeitige Handeln: Erhaltungsaufwand ist bei vermieteten Immobilien sofort als Werbungskosten absetzbar, während aktivierungspflichtige Herstellungskosten nur über Jahrzehnte abgeschrieben werden. Wer die Grenze zwischen Erhaltung und Herstellung überschreitet, etwa durch grundlegende Umbauten, verliert diesen Vorteil. Eine eigene Liquiditätsreserve hilft, nicht in die Situation zu geraten, notwendige Reparaturen aus Geldmangel zu verschieben und damit einen kleinen Schaden in einen großen zu verwandeln.