Wer ein Grundstück oder Gebäude besitzt, trägt nach § 823 BGB die Verantwortung dafür, dass davon keine vermeidbaren Gefahren für andere ausgehen. Das gilt unabhängig davon, ob Sie selbst dort wohnen, vermieten oder das Objekt leer steht. Wer diese Pflicht verletzt, haftet für Körper- und Sachschäden, und das Verschulden wird in solchen Fällen häufig nicht bewiesen, sondern vermutet.
Was zur Verkehrssicherungspflicht gehört
Der Umfang ist breiter, als viele Eigentümer vermuten. Auf dem Grundstück und am Gebäude müssen Sie regelmäßig prüfen, ob von Dach, Fassade, Treppen, Geländern oder Zugangswegen Gefahren ausgehen. Lose Dachziegel, ein gerissenes Geländer oder eine unbeleuchtete Eingangsstufe fallen eindeutig in Ihren Verantwortungsbereich.
Bäume sind ein Punkt, den viele unterschätzen. Kranke Äste oder ein erkennbar instabiler Stamm verpflichten zur Handlung: Im Remstal mit seinen vielen Hanggrundstücken am Kappelberg ist das kein theoretisches Problem. Die Sichtkontrolle gehört mindestens zweimal im Jahr auf die Liste, nach Sturmereignissen zusätzlich. Bei Auffälligkeiten sollte ein Baumgutachter ran, weil die Eigeneinschätzung im Schadensfall vor Gericht wenig wiegt.
Auch Gefahrenstellen, die sich nicht sofort beseitigen lassen, müssen Sie absichern und kennzeichnen, bis das Problem behoben ist.
Winterdienst: Pflicht mit klaren Uhrzeiten
Die Räum- und Streupflicht auf dem Gehweg vor dem Grundstück ist gesetzlich durchstrukturiert. An Werktagen beginnt sie um 7:00 Uhr, an Sonn- und Feiertagen um 9:00 Uhr, jeweils bis 20:00 Uhr. Bei anhaltendem Schneefall müssen Sie mehrfach nachlegen. Als Streumittel sind Sand oder Splitt die Regel; Salz ist nur ausnahmsweise erlaubt.
Als Vermieter können Sie den Winterdienst im Mietvertrag auf Ihre Mieter übertragen. Die Kontrollpflicht bleibt dabei bei Ihnen. Wird nicht geräumt und jemand stürzt, müssen Sie nachweisen können, dass Sie die Übertragung wirksam vereinbart und deren Einhaltung überwacht haben. Eine kurze Notiz mit Datum und Uhrzeit nach dem Räumen kostet wenig und kann im Streitfall viel wert sein.
Vermieter, WEG und die Frage der Zuständigkeit
Bei Mietobjekten liegt die Verkehrssicherungspflicht für alle Gemeinschaftsflächen beim Vermieter: Treppenhaus, Zufahrt, Außenanlagen. Im Sondereigentum ist der jeweilige Eigentümer zuständig.
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verantwortet die Gemeinschaft über den Verwalter das Gemeinschaftseigentum. Ist die Zuständigkeit in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung unklar geregelt, entsteht im Schadensfall regelmäßig Streit darüber, wer hätte handeln müssen. Das ist einer der Punkte, auf die unser Architekt beim Blick in Teilungserklärungen immer achtet: Wer haftet für welchen Bereich, und ist das eindeutig festgehalten?
Was zumutbar ist und wo die Haftung aufhört
Nicht jede denkbare Gefahr müssen Sie beseitigen. Das Gesetz verlangt wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen gegen vorhersehbare Risiken. Wenn jemand Ihr Grundstück auf eine völlig atypische Weise betritt und dabei zu Schaden kommt, sind Sie nicht automatisch haftbar.
Die Crux liegt im Wort “vorhersehbar”. Was ein Gericht darunter versteht, ist oft weiter gefasst als erwartet, und die Beweislastumkehr tut ihr Übriges: Nicht der Geschädigte muss Ihr Verschulden beweisen, sondern Sie müssen nachweisen, dass Sie Ihrer Pflicht nachgekommen sind. Ohne Dokumentation ist das schwer.
Versicherung und eine konkrete Größenordnung
Für selbst genutztes Wohneigentum übernimmt die private Haftpflichtversicherung in der Regel Schäden aus der Verkehrssicherungspflicht. Sobald Sie vermieten, brauchen Sie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, weil die private Police das nicht abdeckt.
Ein konkretes Beispiel zur Deckungssumme: Ein Fußgänger stürzt auf einem nicht geräumten Gehweg vor einem Mehrfamilienhaus in Waiblingen, bricht den Knöchel und ist sechs Wochen arbeitsunfähig. Schmerzensgeld, Verdienstausfall und Behandlungskosten können schnell 15.000–25.000 EUR ergeben, bei dauerhaften Schäden deutlich mehr. Policen mit einer Deckungssumme von 3 Millionen EUR sind in diesem Bereich der Mindeststandard; viele Anbieter empfehlen inzwischen 5 Millionen EUR für Mehrfamilienhäuser. Die Jahresprämie für eine solche Police liegt für ein Zweifamilienhaus je nach Anbieter und Lage bei etwa 100–200 EUR: ein überschaubarer Betrag gemessen an dem, was im Schadensfall auf dem Spiel steht.